江苏通宇地产2,上海外环外哪些住宅板块开发投

日期:2019-11-02编辑作者:房产资讯

东莞

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8月17日,江苏南通一宗住宅用地顺利出让,由江苏通宇房地产开发有限责任公司旗下全资子公司江苏通宇投资有限公司以2.3亿元竞得,成交楼面价为3689.89元/㎡,溢价10.67%。

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背景

?地块基本信息

8月17日,SOHO中国在香港召开2018年中期业绩发布会,董事会主席兼执行董事潘石屹、财务副总裁张映锐、金融与投资者关系总监徐玲出席。根据报告显示,公司实现经营利润(不含投资物业的评估增值)约人民币15.3亿元,同比上涨约144%,SOHO中国租金收入约人民币8.48亿元,去年同期约为人民币8.18亿元。剔除2017年出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影响,本期间可比物业的租金收入同比上升约17%。

近一年来,上海的住宅市场处于盘整阶段,地价已经趋于平稳,我们认为正是开发商抄底的时机。上海住宅市场重心早已移到外环外,借此机会,中国指数研究院试图搭建指标体系评价外环外活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名,分析哪些外环外活跃板块值得开发商择机进入或保持深耕。同时对购房者而言,研究这20个板块综合价值和升值潜力,为购房者的购房决策做出参考。

地块名称:苏五河东、金英西路西、海伦路南、苏六河北地块编号:R18022土地位置:苏五河东、金英西路西、海伦路南、苏六河北用地性质:住宅用地出让方式:挂牌总用地面积:34689.43平方米建设用地面积:34689.43平方米规划建筑面积:62440.97平方米容积率:1<容积率≤1.80出让年限:70推出特殊政策:起始价:20813.66万元推出楼面价:3333.33元/平米

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第一部分

据土地情报了解,该宗地块位于南通苏通科技产业园区,出让面积约为3.5万平方米,容积率为1.0-1.8,建筑面积约为6.2万平方米,起拍价约2.1亿元,起拍楼面价约为每平方米3333元。

徐玲在发布会上表示,租金收入的上涨主要是上海SOHO天山广场出租率的大幅提升所致,据介绍,截止今年6月份,该项目出租率已由去年年底的64%提升至92%。

上海外环外活跃20板块开发投资吸引力指标体系

根据出让公告,该宗地块要求建筑高度12米以上的住宅须100%采用装配式建筑,建筑预制装配率不低于50%,成品住房比例为100%。

盈利方面,报告期内,包含评估增值的归属权益股东税后净利润约为10.94亿元,而去年同期该项指标为39.82亿元。对于净利润的大幅受挫,徐玲认为,主要原因在于,2017年上半年公司对所有持有的投资物业进行全面重估,资产升值61.55亿元,资产升值反映出去年这一阶段,整体市场下资本化率的下降,以及SOHO中国物业租金水平的大幅提升。

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同时,该地块要求竞得人若为江苏南通苏通科技产业园区外注册企业,则需在江苏南通苏通科技产业园区内注册设立一家具有独立法人资格的全资子公司,由新公司从事受让地块的开发建设。在项目开发建设期间,新公司股东不得擅自变更。

此外,今年上半年,SOHO中国净资产负债率为43%,比2017年的51%有所下降,债务融资成本低至4.4%,境外负债权仅占全部负债约4%。对此,徐玲表示,境内外汇率变动的环境中,SOHO 中国几乎不受任何外汇风险影响。

为了评价上海外环外活跃20个住宅板块对开发商的投资吸引力,我们设立了两方面的指标,一是针对房地产市场的开发性指标,二是板块的综合价值与前景指标。其中开发投资潜力指标下设6个三级指标,包括前三年的宅地成交规模,用来反映板块未来是否还有土地供应,地价房价比,反映盈利空间,板块的销售规模和出清周期,看板块是否适合跑量,产品同质化程度和品牌开发商的进驻个数看板块住宅市场的竞争激烈程度。而板块综合价值与前景则是反映板块的基本面和未来的升值空间,下设八个三级指标:板块的整体规划前景、轨道交通规划条数、通勤时间、人口规划规模、自然环境,商业配套,教育配套和医院配套。

苏五河东、金英西路西、海伦路南、苏六河北地块位置示意图

在媒体互动环节,SOHO中国由重资产向轻资产模式转型,拥抱移动互联网时代的明星产品“SOHO3Q”备受瞩目。不过,随着近几年的发展,越来越多的企业开始试水共享办公空间,SOHO 中国作为国内第一批吃螃蟹的企业,潘石屹认为SOHO 中国的优势在于是房地产公司在做这件事,从设计到产品,更为精致,地段择址上也更具有吸引力。

第二部分

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事实上,SOHO 3Q入市之初,便是为创业初期企业和中小企业服务,随着创业企业的成长,以及存量办公空间的升级改造,SOHO 3Q的客群也在发生变化。潘石屹表示,目前70——80%入驻企业为互联网公司,未来还将跟更多公司进行合作,提供定制化服务。因此潘石屹认为,对于下一步SOHO 3Q的发展来说,管理是重中之重,不然SOHO 3Q会遭遇发展瓶颈,而近期推出的电子签章、发票电子化等正是提升管理的重要尝试。

上海活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名

?地块解析:

谈到SOHO 3Q规模扩张时,潘石屹则表现得尤为谨慎却又态度坚定。在回答有媒体抛出SOHO中国会不会兼并其他共享办公业务,以增加规模的问题时,潘石屹表示:“很武断的告诉你,不会的。”在他看来,SOHO中国有自己的开发运营思路、产品风格和管理模式,规模大小、发展快慢并不重要,发展健康才最重要,口碑和客户才是SOHO中国最为关心的所在。

图1:活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名

区域交通:地块属苏通园区腹地,北至海伦路,西至景盛路,东侧临金英西路,南至江景路,临近苏通大桥G15高速出口、沿江快速路交通便捷通达;

对于市场普遍关注的SOHO3Q上市计划,潘石屹称,资本市场好SOHO 3Q 就会上市,目前没有海外上市的计划,因为中国市场就很大。

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周边项目:滨江丽都桥语、金科城、枫丹酩悦、九溪源著、万科白鹭湾、海上传奇、江景瑞园等均距离该地块不远;

那么,SOHO3Q在进驻城市上有哪些考虑呢?潘石屹称,主要考虑城市GDP总额、GDP增速、人均GDP及每平方米产生的GDP四项指标。基于此,潘石屹认为,在中国,有十个城市是符合SOHO 3Q进驻标准的。

数据来源:中国指数研究院整理

教育配套:南通诺德安达国际学校已经举行开工仪式,正在建设中;

据了解,今年上半年,SOHO 3Q扩张势头不减,目前在7座城市拥有31个中心,超过30000个工位,预计今年年底,SOHO3Q工位数或达50000个。

上海四个新城的开发吸引力排名靠前,其中南桥新城的开发吸引力最大,其次是临港和嘉定新城,青浦新城由于竞争激烈,房价在四个新城最高排名在四个新城中靠后。排名第五的是安亭汽车城板块,板块的销售规模在所有板块中排名第一。长兴岛由于是价值洼地,未来规划前景好,环境佳,地价房价比处于低位而排名第六。宝山的罗店地价房价比低,品牌开发商进驻少,是宝山未来重点发展的板块之一,开发潜力排名第七。顾村板块由于配套好,人口规模大,排名居中。青浦北部的人口规模大,出清周期短而排名靠前。松江的三个活跃板块排名都靠后,奉贤除南桥新城外的奉城和金汇板块排名也靠后。

医疗配套:江海医院目前已建成,预计将于明年投入使用。

以下是部分现场实录

▌哪些板块未来还有土地供应?


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图2:上海住宅20板块的土地供应和人口规划规模

严/肃/广/告/时/间

Q:SOHO 3Q何时上市?

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潘石屹:我们也在密切关注市场,等资本市场好了,就会上市。我们经过过去三年时间,看到3Q(共享办公空间)在中国,最起码在北京和上海特别有市场。三年前都是中小型的公司在参与,现在共享办公文化已经形成,很多大公司也参与进来,市场具有很大潜力。

数据来源:中国指数研究院

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我们与3Q的竞争对手在互相学习。同时,我们有自己的优势,我们是房地产公司做SOHO3Q,我们从设计到产品都比较精致。

上海目前郊区有些板块过去三年内的土地供应很少。过去三年宅地供应量超过30万平方米的是南桥新城、罗店、长兴岛和临港以及马桥。同时顾村、青浦新城、祝桥的土地供应量也超过25万平方米。未来这些板块的住宅销售量会保持较大。嘉定新城的土地供应量已经较少,松江的泗泾还有一些地出让,但新桥和松江中部过去三年土地供应量较少。而从人口导入的规模看,四大新城的人口导入规模都超过60万,意味着未来四大新城的必还有较大的土地供应上市。

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过去几年时间里SOHO 中国共开发498万平方米,销售出一部分。现在管理面积为419万平方米。所有项目都选择最好的地段。如果共享办公市场需求量大,将从管理面积拿出一部分做3Q。

▌哪些板块销售量大,且卖得快,适合跑量?

Q:互联网化、电子化的时代,SOHO 3Q未来的合作会在什么方向深入?会不会与其它的互联网巨头有新的合作?

图3:上海住宅20板块的年度销售规模和出清周期

潘石屹:3Q公司中70%-80%都是互联网公司。3Q是一个平台,与各种各样的公司合作,大众点评、今日头条都可以在我们的平台中。下一步3Q要大规模发展,管理特别重要,如果管理上不去,发展会成为瓶颈。过去几个月中,我们把最基础的数据全部互联网化。先做电子签章,去年签的合同接近2万个,今年量会更大。如果电子签章,效率会大大地提高。8月末,全公司都实行发票电子化。基础工作数据化、电子化、互联网化,对下一步的管理方便很多。

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Q:SOHO 中国讲到SOHO3Q今年工位数的目标5万个,现在资料上半年不超过3万个。5万个工位的目标有可能达到吗?未来有无收购投资的方向?

数据来源:中国指数研究院

潘石屹:现在3Q座位3万多个,今年6月份开始有点转变。原来把房子租下来做成3Q再往外租,过去的3万个座位都是这样。6月份开始,我们先找客户,客户需要我们就做,我们会寻找大的稳定客户。这样的模式在北京和上海非常有市场,下一步的发展座位数实行3Q定制化服务。

年销售规模在20万方以上的板块按销量排名依次为安亭汽车城、青浦新城、南桥新城和嘉定新城以及临港新城。其中南桥新城的出清周期最短,仅4.1个月,而青浦新城和安亭汽车城的出清周期也较短为6-7个月左右,但嘉定新城和临港新城的出清周期略微较长,在12个月左右。销量规模在10-20万方的板块按销量排名依次为青浦北部、周康、泗泾、金汇和朱家角。其中朱家角的由于产品同质化,出清周期在20个板块中最长为32个月,短期内不宜进入。周康板块房价在20个板块中最高而出清周期也较长为14.5个月。宝山的罗店和顾村板块的销售量规模很小,可能是由于近一年来的楼盘上市量少所致。因此从开发商跑量的角度看,南桥新城、青浦新城和安亭汽车城板块宜短期内进入。

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