万科半年报折射,家的感觉

日期:2019-11-02编辑作者:房产资讯

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屋主夫妇都是热爱电影的人

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彼此懂得,相互给予

威尼斯9778官方网站,万科的“去地产化”逻辑在半年报中有了进一步体现。

揭牌仪式现场

在装修这件事上

8月21日上午,万科在深圳举办2018年上半年业绩会。财报显示,2018年上半年万科实现销售金额3046.6亿元,实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%。

用恒大高管自己的话说,恒大的新闻发布会,向来“简单而隆重”。例如8月14日下午在广州恒大中心举办的这场仅提前两天发出邀请,准备得稍显匆忙的发布会。

他们不约而同的

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在此之前的一年时间里,恒大已经先后在该位于广州珠江新城的总部发布了童世界、养生谷等新产品线,这一次要推出的,是刚刚收购的新能源汽车。

想要一个沉浸感满满的家

除了各项稳健指标,财报中的另一大焦点是,万科首次将租赁确立为核心业务。对于这样的改变,万科总裁、首席执行官祝九胜解释这是万科定位逻辑的延伸,从城市配套服务商到美好生活服务商,万科坚持为大众服务、为普通人服务,这个逻辑自然延伸到租赁住宅,而为大众业务、普通人服务才是万科的主渠道业务。

从6月底正式宣告67已港元收购法拉第未来跃升第一大股东,到人事换防、团队构建、更名、揭牌,许老板在不足两个月时间里几乎一气呵成,完成了将远在美国的Faraday Future冠上恒大之名的系列动作。

于是他们的客厅影院就这么诞生了

不过,另外一种解读是,租赁核心化,这是万科“去地产化”的表现。就在今年6月份举办的万科2017年度股东大会上,董事长郁亮曾表示,万科的方向是明确的,但路径还不清晰,目前还无法回答十年之后物流板块占比多少,商业板块占比多少,但可以清晰的是,万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,想到的是美好生活,不是几栋房子。

在8月14日当天主题为“恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团揭牌仪式”,仅半个小时的发布会里,恒大主动对外透露了两个信息,一是恒大法拉第未来新团队的组成,二是未来十年的长期规划。

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万科“去地产化”路径

不过,前不久曾亲自到美国视察法拉第未来总部并体验了一把首款高端车型FF91的许家印,并未出现,负责站台的是刚刚上任的恒大法拉第未来新管理团队。

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财报显示,截至报告期末,万科长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间。截至目前,万科长租公寓业务已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品。报告显示,期后,万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行,为万科租赁住宅业务发展提供了资金支持。

说了什么?

使用面积:140㎡

祝九胜表示,万科租赁新增房源主要来自三方面:第一,政府推地的时候,这是一个长租公寓用途的地,万科在北京、佛山、深圳有6个这样的项目;第二,各类机构历史上闲置的存量资产,万科通过合作方式或者通过租赁方式租过来;第三,社会上分散在个人手上的房子。

和讯房产了解到,新管理团队中,此前的FF管理层已难觅踪迹,绝大部分其实都是直接从恒大集团调任的得力“老臣”,包括恒大集团总裁兼法拉第未来集团董事长夏海钧、恒大高科技集团副总裁、恒大健康副董事长兼恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团董事长彭建军,以及恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团副总裁刘浩、刘俊、沈立柱、王全喜,总裁助理李福奎。

整体费用:45W

此次租赁业务,关注点在于万科首次将租赁住宅业务确立为核心业务。按照祝九胜的解释,这个转变也符合万科美好生活服务商的定位,这只是逻辑的自然延伸。

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但这并不意味着租赁业务在万科营收中的比重分量以及租赁的赚钱能力,因为,此次半年报万科全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例高达95.0%,这么看来,其他业务都是“小料”。

恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团董事长彭建军致辞

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至于赚钱与否,祝九胜的言外之意已经透露出长租公寓还未找到盈利模式,“这是给大众、普通人提供一个居住的解决方案,从资本回报、赚钱不赚钱来说,短期来说我相信媒体朋友比我们从业者还清楚。”

其中彭建军的任命是8月14日才正式公告宣布并生效的,但在此之前,关于这位恒大副总裁将被调至新公司负责恒大法拉第未来相关业务的消息已经不胫而走。

客厅整体色调以灰调为主

因此,一个合理的解读就是,万科正在从各个层面悄然“去地产化”,程度有深有浅,范围有大有小,这是万科的长远生存逻辑。“十年之后,万科还是地产公司吗?我想应该不是了,如果还是,那也得惨淡经营了,那时在中国经济里房地产比例已经占得不高了。”郁亮曾如此表态。

老臣之外,出现在现场的新人”,是恒大高科技集团副总裁兼恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团总裁袁仲荣和COO高景深。

所有软装在色彩上和谐共生

其实,“去地产化”正在一点点渗透万科,反映在业务上,就是上半年万科在商业开发与运营、物流仓储服务、养老教育、冰雪文化、娱乐文化、医疗等领域的表现。

在介绍上述两人的职位时,担任主持人的恒大副总裁史俊平特意两次提到了两人的前东家,袁仲荣是原广汽丰田的董事长,高景深则是原广汽丰田的副总经理。

不突兀也不乏味

7月3日,华人文化融资百亿,信息显示是万科携阿里、腾讯领投。

8月7日广汽丰田突然公告披露包括董事长袁仲荣在内的四位高管辞任时,外界并未将这位曾让凯美瑞迅速蹿红的的营销好手与恒大法拉第联系在一起,因此揭牌仪式上宣布其火速履新恒大法拉第并担任总裁时,业内还是颇为意外。

厚实遮光的落地窗帘

7月5日,万科发布公告称,公司通过下属全资子公司北京万科、万科横琴医疗健康与中信资本(天津)拟共同参与投资成立中信资本医疗健康专项基金。基金目标规模为人民币17亿元,首期规模为人民币8.02亿元。

有意思的一个日期细节是,恒大法拉第未来智能汽车(中国)有限公司也是在8月7日才完成注册的,注册资金是20亿美元。

打造更加舒适的家庭观影体验

7月9日,万科物流发展有限公司,宣布并购太古实业旗下太古冷链物流资产包,包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。这也是万科在2017年10月正式进入冷链领域、并购普洛斯之后的又一物流举动。

集团董事长、中国区董事长、总裁、副总裁、COO,除了此前已明确将保留CFO职位的创始人贾跃亭未出现,恒大法拉第未来的新管理团队基本全数亮相。

宽坐幅大径深的沙发

短短一周,万科在文化娱乐、医疗、物流等领域就有三笔投资。

而且在这场发布会上,恒大方面还主动披露了更名后的法拉第未来长远战略计划,并在会后以公告形式进行了二次宣布。

都是提高舒适感和氛围感必不可少的条件

2017年8月份的万科中期业绩推介会上,郁亮首次将万科的业务归为五大类型,其中地产开发和物业管理分别被纳入前两大核心业务。第二大核心业务物业上半年的动作也不小,上半年,万科创设国内首家物业行业二手房专营店“朴邻”,并联手珠海横琴试点“物业城市”。

彭建军表示,未来十年,恒大计划在国内东南西北中分别建设五大研发生产基地,但具体落地城市尚未明确,十年后,法拉第汽车的年产能达到500万辆,并将FF91、FF81等多系列车型推向全球市场,覆盖高端、中端和入门级等不同的市场需求。

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2018年半年报,租赁成为第三个被列入核心业务的类型。一个推断是,将来,上述“非地产业务”的发展和前三大核心业务的路径一样,殊途同归慢慢列入核心业务。

有经验的团队、足够的市场、宏大的长期目标,恒大这场发布会上对外释放的这些重点,显然不仅仅是为了显示其多元化战略布局,更像是为了消除此前市场对FF的质疑。

深色的背景墙能有效降低光线反射

而这些“非地产业务”采取的扩张手段大概率都是外部并购。例证就是,万科发展商业就是通过并购印力集团,而物流上的重大突破则是并购普洛斯。并购的好处就是试错成本低,扩张快。

但相比恒大着重强调的这些信息,市场更希望了解到的却似乎是发布会上“因时间关系”并未被来得及披露的细节,例如售价,例如短期量产目标,例如原创始人情况。

沙发一角的上照式落地灯

为未来业绩增长未雨绸缪

没说的那些事

可以将灯光漫射至天花板

万科的另一大忧患意识体现在对各项财务指标的管控,以及未来业绩支撑的准备上。

在提问环节,有媒体问到,既然十年的长期规划都已经做了,恒大法拉第未来的短期量产目标和规划是怎样的?

不仅是营造浪漫氛围的家居神器

具体到各项指标上,拿地投资方面,上半年万科共获取新项目117个,总规划建筑面积2049.1万平方米,权益规划建筑面积1143.9万平方米,权益地价总额约578.2亿元,均价为5054元/平方米。按建筑面积计算,90.8%的新增项目为合作项目。

拿过话筒后彭建军给出的回答是FF91 首台白车身几天前已经抵达美国生产基地开始整车组装,各类测试在同步推进,“2019年第一季度达到量产的目标可以实现。”

重要的是可以缓解眼睛压力

不过,在117个新增项目中,一线城市中只有2个项目,位于上海。而万科的一线城市销售金额占比也在逐步下降,2016年上半年占比26%,2018年上半年只有18%。对此,万科内部人员向和讯房产表示,万科目前深耕的是核心城市群及都市圈。这与财报中的说法一样,半年报中提到,万科坚持聚焦城市圈,在深耕现有城市的基础上,上半年新进入涿州、盐城、银川等城市。

只是对于量产的“量”到底有多少,彭建军并未透露,发布会结束后有人特意查了一下汽车量产的定义——“量产车”指的是面向社会公开发行已经大量生产的车辆,有个国际标准是必须达到50辆才可以称之为量产。

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其实,万科的拿地节奏在下半年就有加速,补仓动作明显。数据显示,2018年1-7月,万科拿地所支付的权益价款总计为966.15亿元,较去年同期增幅达19.27%。仅7月单月,万科新增项目33个,计容建筑面积848.4万平方米,权益价款254.38亿元。此外,万科还新增物流地产项目8个,占地面积49.70万平方米,合计需支付权益价款19.98亿元。

至于售价和投入产出的平衡,年初曾有消息称法拉第未来FF91公布的售价是在200万元人民币以上,且性能对标的是劳斯莱斯和宾利等豪车,用户缴纳5万元即可预订。但这一问题并未在发布会上被提出,因此也未能得到恒大方面的回应。

客厅里的电视被投影仪所取代

此外,万科可结算资源持续上升,也为万科未来业绩增长形成了支撑。上半年,万科结算收入地产方面1005.36亿元,结算均价14300元/平方米,比去年同期有比较大的提升。同时截至2018年上半年底公司可结算金额达到5200.5亿元,较2017年年底增长了25.5%,为未来结算业绩形成支撑。

同样未有机会被提到并获得回应的问题是关于恒大收购FF时所签订的对赌协议,涉及今年底实现首批电动车的量产交付以及FF特别投票权背后的公司实际控制权。

幕布采用暗槽设计隐藏了起来

不过,万科的地产业务还是出现了“放缓”的现象。比如,财报显示,2018年上半年,万科房地产开发业务实现销售面积2035.4万平方米,销售金额3046.6亿元,同比分别上升8.9%和9.9%。而据国家统计局数据,今年1-6月全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米,销售金额为5.66万亿元,同比分别增长3.2%和14.8%。

而此次出席发布会的管理团队成员中不仅没有创始人,也并未出现原FF团队人员,已经足够让外界浮想。

搭配营造氛围的轨道射灯

从销售金额指标来看,万科上半年的增速只有个位数,大大低于行业水平,这也说明万科地产市场份额的减少。

撇除内部管理运营等因素,传统房地产市场式微的情况下,走在行业前列的碧恒万都已匀出资金和团队拓展多元化业务,碧桂园的方向是产业、物业、农业、教育、家装、长租等,万科是商业、物流地产、长租、养老、教育、文化基金、冰雪度假等。

家里分分钟就变成了超豪华的电影院

换个角度想,这或许也可以解释万科为什么要多点开花,大力发展其他业务,在地产份额逐渐减少的前提下,万科如若还想保持一定的规模,也只能寻找其他的利润增长点。更何况,万科的第二大核心业务物业管理,从此次半年报来看,已经为万科业绩带来了贡献度。财报显示,万科物业服务累计签约面积超过 4.7 亿平方米,上半年实现营业收入 41.6 亿元,同比增长 29.8%!

恒大的多元化尝试是三者中跨界最大的,产业、金融、养老、文旅之外,前有粮油农牧、足球,现在又多了新能源汽车。

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万科首席财务官孙嘉说,万科内部有一句话,没有成功的企业,只有时代的企业,万科人骨子里这么多年一直强调危机意识、自我变革的基因,从住宅开发到今天城乡建设与生活服务商,从职业经理到事业合伙人背后都是这种非常实在的变化。此次业绩会上,孙嘉表示,万科未来还会继续实施和探索事业合伙人机制,万科的事业合伙人机制不是行政命令,恰恰相反,而是要百花齐放、自行摸索,先实践再得理论,再进一步指导实践。

然而作为地产开发商,现阶段房企的多元化实际仍处在探索阶段,即便拓展的领域潜力巨大,背后潜在的竞争和风险也同样可能是未知且巨大的。

不同于别墅级别的独立影音室

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