碧桂园杨国强致投资者的一封信,到底意味着什

日期:2019-11-02编辑作者:房产资讯

8月21日,碧桂园集团在港发布2018年中期业绩。截至2018年6月30日止六个月,碧桂园实现合同销售额人民币4124.9亿元,同比增长42.8%,完成去年全年销售额的74.9%,合同销售面积4389万平方米,同比增长36.1%。这是继2017年全年销售跃居行业第一以来,碧桂园再次发力,持续保持领先。

一直以来,土地市场的变化与房地产市场紧密相关。2018年至今,各地政府延续去年以来的加速推地模式,整体供应增加,百城各类用地和住宅用地成交面积均出现不同程度的增长。但与此同时,随着房地产调控政策的持续深化,土拍政策频出,竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的重要要求,加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状,房企拿地更加理性,低单价、利于高周转的优质地块成为首选,部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍,今年1-7月百城住宅用地流拍面积超过去年全年。

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以下为碧桂园集团董事会主席杨国强致投资者的一封信:

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来源:(its-home),转载已获授权,不代表本账号观点。

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土地市场现状:

年中最重要的经济会议终于尘埃落定,关于房地产的表述是这样的:

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平均地价较去年回落,库存土地尚有一定存量

下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

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从历史数据来看,2011-2013年百城[1]各类用地年均推地量18.9亿平方米,推地总量高带动百城各类用地成交面积居历史高位,与此同时房地产市场经调整后有所回升,但销售面积仍不及土地成交面积的一半,由此造成部分城市库存积压。2014-2016年,库存去化持续推进,百城土地年均推地量下降,各类用地年均成交量10.2亿平方米,商品住宅销售面积与住宅用地成交面积的比值不断提升。2017年以来,随着库存的持续下降以及市场行情的延续,分城施策、土地供应结构调整继续深化,热点城市推地量增加。

请注意,一个“下决心”,一个“坚决”,足以说明这一次政策基调的与众不同。

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2018年,各地政府延续去年以来的加速推地模式,1-7月百城各类用地成交面积同比增长25.3%,其中住宅用地成交3.0亿平方米,同比增长17.8%,仍保持较高增速。住宅用地楼面均价在2017年冲高后小幅回落至4899元/平方米,溢价率降至2013、2014年水平。

更要注意的是,这一次最具突破之处,在于明确“坚决遏制房价上涨”。

图:2011年至今年1-7月百城住宅用地成交面积与商品住宅销售面积对比城[2]

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“坚决遏制房价上涨”有何深意?

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

要知道,在过去,无论中央还是地方文件,相关表述都是“坚决遏制房价过快上涨”。

与商品住宅销售面积相比,百城土地仍有一定存量。2011-2013年百城住宅用地成交面积体量偏大,而同期百城商品住宅销售面积不足土地成交面积的一半。随后政府推地量减少,再加上房地产市场行情回暖,百城商品住宅销售面积与土地成交面积比值上升,2016年达到1.2的高值。2017年以来房地产市场调控政策升级深化,“供给侧”改革持续推进,百城住宅市场整体销售面积稳中回落,销售面积与土地成交面积比值约0.8,2018年1-7月维持在该水平。整体来看,2011年至今百城商品住宅销售面积与土地成交面积的比值为0.68,住宅市场仍有一定的潜在存量。

有没有“过快”这两个字,其内涵有天壤之别。

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现象:今年以来土地流拍加快

这其中的要害就在于,“过快”这一表述存在相当大的弹性操作空间。从一个月涨2000变成一个月涨1900,地方都可以宣称“房价过快上涨的势头得到了遏制”。事实上,就在这一轮楼市调控中,地方政府也屡屡以此邀功,而实际上房价仍在上涨。

根据中国指数研究院对百城土地公开招拍挂市场的监测,2010年至今年7月,全国百城共成交4.2万余宗住宅用地,总规划建筑面积约50亿平方米;共流拍两千余宗住宅用地,总规划建筑面积2.8亿平方米,其中2018年1-7月流拍地块总规划建筑面积1663万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.2倍。

而“坚决遏制房价上涨”,这就不再留有余地。不能涨就是不能涨,没有过快上涨与过慢上涨之说,也没有理性上涨与非理性上涨之别。

图:2010年至2018年7月百城住宅用地流拍地块总规划建筑面积

当然,有人说,在限价新规和双合同之下,要想控制一手房房价在数字上不上涨,其实也很容易,只要严守限价严控网签就行,总之,道高一尺,魔高一丈。

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别忘了,6月底,住建部等七部门联合发布通知称,2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,其中就有阴阳合同。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

目前,已有多地楼盘因阴阳合同而被查处。

2017年住宅用地流拍数量增加,今年1-7月数量进一步提升,新一轮流拍高峰期来临。历年看,2010年以来,百城住宅用地共流拍2261宗,其中2011年土地流拍515宗,流拍宗数最高,之后流拍数量处于下降趋势,2014年流拍地块规划建筑面积出现小波峰,2016年土地流拍仅80宗,为近年来最低水平;2017年流拍宗数开始回升,今年1-7月共流拍137宗,占推出地块的比例升至4.7%,总规划建筑面积1663万平方米,是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.2倍。从百城住宅用地流拍宗数气泡图来看,近几年流拍地块出现向百城东部沿海热点城市转移迹象。

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图:2010年至2018年7月百城住宅用地流拍分布

三次会议对比:调控越来越严

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如果与过去两年重要会议的表述进行对比,也能发现这一次表述的与众不同。

   数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2017年7月24日的重要会议,是这样定调的:

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要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

原因:调控深化下的预期调整

2017年12月的年底经济会议,是这样表述的:

市场预期调整、企业资金压力大成各次土地流拍共性

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

图:2011年1月至2018年7月百城商品住宅量价同比走势对比

去年年中的政策定位,基本还属于原则性的;去年年底虽然更加详细,但仍是对楼市调控原则的重申,再加上租赁体系的建设。而这一次,不再是原则性表述,而是有了更加具体也更加严厉的要求。

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