北漂一族还在纠结是去是留吗,楼市变天信号明

日期:2019-11-03编辑作者:房产资讯

还记得小岳岳那首“五环之歌”吗?这个梗他一直都在用,“啊~五环~你比四环多一环,终于有一天,你会修到七环,修到七环怎么办,你比五环多两环”。我们当时笑了,不仅仅是因为小岳岳那贱贱的表情,还有一点点嘲讽,七环不一定是猴年马月呢,毕竟那里是河北。

时至今日,很多人依然没能完全理解“房住不炒”的真正含义,觉得房地产调控只不过是走走过场,国家不会让房价真正下跌的。

2017年跨过千亿门槛之后,旭辉控股有限公司(00884.HK)对于“规模”的渴望与日俱增:在2018年实现1400亿元的目标之外,野心勃勃的旭辉亦有着“2021年实现销售额3000亿元,最终进入行业TOP 8”的更高理想。

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他们给出的理由也很纯粹:房地产一头连着经济命脉,另一头拴着资本的利益,整个链条上除了没有房子的人以往都希望房价一直涨,房价下跌是“搬起石头砸自己的脚”,这种事情永远不会发生。楼市调控最终一定会沦为“空调”。

出于规模的欲望,旭辉在今年上半年激进拿地,并通过发行债券、票据、以股代息计划等多种方式进行融资,而其资金问题却让高增长的状态之中现出隐忧。

昨日(20日)中午,首都地区环线高速公路通州至大兴段全线通车,这条被称为“北京大七环”的环线高速,从此正式形成闭环。目前,首都地区环线高速公路与京沪高速互通立交正在进行机电设备调试,预计9月上旬实现互通。

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也正因为如此,在旭辉近日举办的半年业绩报告会上,关于旭辉净负债率增长、融资过于频繁、兑付压力巨大、如何应对汇兑风险等问题受到了多方质疑。但旭辉强调,净负债率的增长在可控范围内,未来“还是会以稳健的市场策略为主,希望稳中降杠杆”。同时,未来“不做超出能力范围的事情”。

它的通车,意味着首都地区环线高速公路,也就是人们俗称的“北京七环”就形成了闭环,河北省由西南各省及石家庄、邢台、邯郸、保定等市与廊坊市北三县、唐山市、秦皇岛市、承德市等市以及东北地区往返的车辆将由此通行,北京房山、大兴与通州、密云、平谷之间的往返车辆也将由此路段通行。

甚至有人会搬出老年网红任志强的话,说中国房地产体量巨大,世界之最,不会轻易转向;且如今的调控都是无病呻吟,根本起不到降房价的作用;更重要的是中国城市化进程离国际发达国家水平70%,差至少20年时间,也就是说中国房地产还有20年的红利期。以上种种都很好地证明了,任志强房价“永涨论”依然成立。

频繁融资拿地净负债率走高

这一利好对于住在京津冀的居民尤其是环京通勤上班族来说,是一大福音,真正实现了“半小时生活圈”。三地高速公路的彻底打通,必将编织起一张多节点、放射性的高速公路网络,从而托举起一个畅行无阻的京津冀。 

事实真的如此吗?在如今多变的市场环境下,房地产真的会美好的永续发展下去吗?任志强的“房价永涨”论断真的成立吗?奇哥不敢苟同,因为最近一段时间,楼市变天信号明确:

根据旭辉集团8月15日发布的半年业绩报显示,2018年上半年,旭辉实现合同销售金额人民币660.3亿元,同比增长40%;合同销售面积431.2万平米,同比增长68%,销售面积和销售金额均创下历史新高;核心净利润率为13.3%,相比2017年同期的13.7%略有下降。

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与销售业绩大幅上涨相呼应的是旭辉迅猛的囤地节奏。根据中报,1-7月旭辉共收购72幅地块,新增面积955万平米,新增货值1800亿元,平均拿地成本人民币6276元/平米。截止到2018年6月30日,旭辉土地储备共计建筑面积约4040万平米,货值约6500亿元。

近两周对于一线城市租金上涨,很多专家,业内人士发表了自己的观点,上了各种新闻头条。北京近一年的租金用“疯涨”来形容一点也不夸张,租金涨个500-2000的已是常态,甚至有的翻倍上涨,很多低薪一族叫苦连天,大北京真的是撵人的节奏。

一,政策在转向,调控风暴或将更大规模席卷楼市,专家判断房价下跌预期已形成

不过,在业绩持续高增长的背后,一些财务数据却难言靓丽。

七八月份不仅仅是室外的温度高,随着毕业季,开学季的到来,新的一波涨价潮又来临了。曾经看过一位朋友在朋友圈发的状态,到杭州出差,他写到“每次回到这里我就感觉是生活,而在北京我也只能称得上活着”。这句话我一直记忆犹新,在北京的这几年三点一线已经是披星戴月,偶尔碰上个周六日出差,那这周几乎就没有休息日了,即便休息也想在家来个“葛优躺”,真的是只有觉得大床才是我的最爱,躺着才是最舒服。看着老家的朋友,每天很悠闲,周六日来个周边游,真的也是羡煞不已。

说楼市调控政策转向相信很多人早有感觉,首先,从今年伊始事实上国家在调控的力度上不仅没有放松,还有加强之意,这一点从出台的次数上可见一斑,截止至目前全国楼市调控已经高达280次,已远超2017年全年,这表明国家在回归房地产居住属性上还是态度坚决的;

频繁的融资动作及融资成本、净负债率等的提升,也令这份高增长业绩背后的财务问题成为投资者及媒体关注的焦点。

当然留在大城市自然有它的优势,这里机遇很多,人才济济,有最好的教育,医疗等优质资源。相比于小城市需要找关系,这里更加公平一些,可是对于刚参加工作,涨工资幅度不是很大的工薪族甚至低薪族来说,如今的房租真的是占据了工资的很大一部分。

其次,政策的实施也更加严密,像摇号买房、禁止企业买房、加强管理落户买房以及离婚买房的微妙变化,不仅对于遏制炒房大有裨益,且提高了购房者的权益;

上半年,旭辉通过多种方式进行融资,包括发行债券、票据、以股代息计划等。根据公司公告,截至6月30日,旭辉在境内外先后发债6笔,加权平均利息成本为5.3%,持有现金390.97亿元人民币。就在8月8日,旭辉发行了第一期小公募公司债券,发行规模为25亿元,利率为5.46%。截至2018年8月15日,旭辉已完成下半年境内与境外的主要到期债务的再融资。

当然房租的上涨不仅仅是一个因素造成的,随着长租公寓的兴起,资本市场的进入,把公寓装修好加上物业服务,租金也上调了至少15-20%。去年底,北京开始升级改造,拆除了大量的公寓,违建,地下室等存在安全隐患的低端租房产品,房租的上涨是必然的。供给少了,需求还在,就拿我们小区来说,周围的违建地下室拆除很多,小区一有空房就被强空,房东涨价也是理直气壮,我这房子好租,涨价是一定的。当你看到我的这篇文章时,你说我的房租没涨呢,那你真的是遇到了一位菩萨心肠的房东,发自内心的对他表示感谢吧!

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同时,上半年旭辉的净负债率由2017年底的50.9%上升到72%;净负债为314.62亿元,总债务为705.6亿元。中报透露,目前旭辉还有于一年内到期的银行及其他借款约91亿元,以及于一年内到期的公司债券约36亿元。今年10月份,将有一笔35亿的公募到期;在融资成本上,银行及其他借款利息开支的部分是2017年的近两倍,优先票据本地性开支也有所增加。

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