14个核心城市租赁住房试点来了威尼斯9778官方网

日期:2019-11-24编辑作者:房产资讯

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随着人口流动规模的逐渐增大,一些一线二线城市有了越来越多的外来人口,这样的话就增加了一线二线城市发展压力,不仅是交通压力大,一些优质教育资源更是短缺,让不少人们看到了外来户口的弊端,于是更多人们想要在城市买房。最近租赁同权政策出台,在全国14个核心城市开始试点。

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在深度调控的背景下,房地产企业日子普遍不好过,于是出现了各种各样的高周转事件,虽然如此,可是我们看到的却是房地产企业却捷报频传,业绩一个比一个好看。

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中原地产统计数据显示,32家已经公布销售业绩的房企,统计显示前7月,这32家销售金额达到了25373亿,同比上涨幅度高达37%。该机构还指出,截至7月末,房企平均完成年度销售任务的55%。虽然调控不断,但似乎业绩却保持着比较好的增长。是不是开发商们日子过得优哉游哉?

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早在2001年,樊纲在出席第一届博鳌房地产论坛时,就对房地产开发商说,你们都是中国最幸福的人。多年之后,樊纲依旧保持这种看法,他说:“出个政策,就是怕房产价格涨,说明这些人活得挺好,价格现在还是‘憋着涨’,那说明活得还是不错。”“17年过去了,虽然还在调控,但是开发商还活得挺好的,证明也不错。”

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其实这个理解起来不难,毕竟过去开发商拿地便宜,但是房价已经在不断上涨,那么开发商利润自然还是相当可观的。加上棚户改造的利好,房企业绩增长也就在情理之中了。但政策显现总有个滞后性,如今棚改收紧,是不是会在以后的数据中体现出来呢?

8月28日,为了构建购租并举的住房体系,国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,宣布将13个城市纳入试点。第一批13个城市分别是,北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。在28日晚间,深圳的细化政策也出台了。总共14个核心城市开启了租赁住房试点工作。

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此次《试点方案》明确表示,利用集体建设用地建设租赁住房。集体建设用地,又叫乡(镇)村建设用地或农村集体土地建设用地,是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。

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但有一点,开发商并不可以就此高枕无忧。虽然我认为房地产依然是比较赚钱的行业,但是我们要有过苦日子的心理准备。就连任志强也表现出了前所未有的悲观,只要政策不变,政策一直收紧,那么市场就不会太好。任志强为地产商加油打气道:“开发商更多的是‘旱天也要想法儿带把伞’,要放心大胆地往前走。虽然艰难,但可以前行。”

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实际上,是因为市场过热才会调控,而数据一般都有滞后性,也就是说很可能调控效果会是先好后坏。所以,不能就此认为,开发商日子还很好过。好过只是相对而言,开发商要知足,还可以在保证质量基础上干好多事,而不是就此沉沦下去。

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而当前的好业绩实际上是以高负债为代价的,这个开发商迟早要出来还的。近日,央行发布报告,一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大;部分城市新房、二手房价格倒挂;租赁关系不稳定,市场不规范,监管难度较大;存量土地利用效率有待提高,房地产市场长效调控机制有待完善。

“租售同权”的真实意图是什么?

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Wind数据显示,2017年A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿,平均资产负债率64.56%,其中63家房企负债超过百亿,34家房企资产负债率已经超过80%。另有数据显示,5月份40家典型上市房企融资金额共计451.17亿元,环比减少41.34%,创一年来新低。融资额降低的同时,房企的融资渠道收紧,融资成本抬升。有超1500亿的公司债被中止,多家房企出现违约情况。

从国家政策层面来看,发展住房租赁市场,或实行“租售同权”是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”和推进公共服务均等化的重要举措。然而,从地方政府角度看,除了房地产调控、构建房地产市场长效机制等原因,地方政府还有另外的政策考量,这从最先动起来的广州和上海可窥见一斑。

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界面新闻报道,尽管迄今为止房企境内还未发生过公募债券违约,但彭博违约风险模型显示,过去一年中四分之三房企的违约风险抬升,未来12个月中国房地产企业平均违约风险高达0.87%。

在广州的政策文件中,享受租售同权的具体规定是这样的:“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。”

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可见,广州市的“租售同权”政策意图有二:一是保障无自有产权住房的本市户籍子女受教育权;二是持有人才绿卡、积分较高的外来人口子女受教育权。特别是对于第二类人群,在当前房价居高不下、限购条件极为严格的环境下,“租售同权”从根本上消除了高端人才子女紧急入学的后顾之忧。

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彭博违约风险模型显示,中弘股份的违约风险在地产公司中排名居前,公司待偿还债券近29亿元,7月还有8亿元债券面临付息和回售。除了上述房企,今年以来,已经有新城控股、保利置业、富力地产、合生创展、金融街等多家房企的债券发行或其他类型的融资计划遭到中止。预计地产债违约风险爆发高危期也即将到来。

从上海情况看,7月24日上海市两块“租赁住房用地”以超低价转让给了两家国有企业,两块地成交楼面均价均不到6000元/平米,与此前商品住宅地价相比可谓天壤之别,上海市之所以发展以国有企业为主导的住房租赁市场,一方面是相应中央号召,鼓励国有企业发挥住房租赁市场的“压舱石”和“稳定器”作用,另一方面同样与吸引人才有很大关系。

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高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径,对房企具有很大诱惑力。很好理解,负债率高是规模扩张的必然结果,然而无限扩张必然有副作用,一旦资金周慢,很容易出现断裂风险。以前开发商们为了过分追求规模化,可以说不惜一切代价举债拿地,不幸的是调控越来越严厉,终于为当年的冲动付出沉重代价。资金成本上涨,负债率持续走高。

武汉、郑州、沈阳、无锡、东莞等二三线城市也先后出台了针对高端人才的租房购房补贴、落户、租售同权等政策。由此可见,“租售同权”不仅是房地产长效机制的重要内容,更是各大城市开展人才争夺战的重要举措。

房屋坐标:北京

终于,号称中国第一神盘的开发商宏立城折戟印尼超级大盘,陷入了资金危局。财联社报道称,由于在印尼的超级大盘“美加达新城”沉淀大量资金且销售不理想,曾开发中国第一神盘“花果园”的贵州宏立城集团正陷入融资困境。

租售同权的前景是很美好的,但是真正实施起来还是很难的,毕竟大城市的优质资源是有限的,要想实现租售同权的话,还是需要城市不断的发展,需要城市拥有更多的资源。相信未来租售同权政策会给我们的生活带来更多变化。

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安家融媒记得6-7年前,第一次听到贵州出现了如此大规模的房地产项目,感觉很吃惊,为此贵州房地产也被带火了,堪称奇迹。宏立城似乎并不满足于贵州项目的成功,将目光投向了东南亚。其在印尼参与开发的美加达新城占地面积高达2200万平方米,超过贵州花果园项目数倍。然而,随着该企业的膨胀扩张,终于没有顶住压力,在印尼的大盘中折戟了。

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“印尼这个项目太大了,投入也很大,直接拖垮了宏立城。”“印尼项目已拖欠不少供应商的款项,目前宏立城资金链面临不小的风险。”“除了让员工销售理财产品,今年年初,宏立城高层还拟推行员工创收计划。不管你是做财务的,还是做人力资源的,还是做成本的,都要有创收。就是鼓励员工创业,自己开公司也好怎么都好,公司要拿这部分收入。但这个太荒唐了,公司一些职能部门人员再去接外单,公司会乱套的,员工无法理解,最后也没推行成。”

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这些话都是宏立城的员工们的原话。是不是很荒唐?当一个企业荒唐到让所有人都去卖理财产品时其实就已经荒唐至极了,由此也可见,该公司压力有多大,大到已经不按常理出牌了。

应该取决于住在里面的人

宏立城老板总想通过某个大盘一跃成为全国销售规模最大的房企,然而饭要一口一口吃,如果不尊重规律也会噎死的。安家融媒认为,如果宏立城不通过卖掉一些项目来融资恐怕就真的从房地产消失了。

原始户型的这套100㎡LOFT,只有承重柱根本没有墙。空荡荡的二层,中间连个楼板都没有。这就给了屋主极大的改造空间!

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房地产开发属于资金密集型行业,对资金需求较大,因此房地产企业的融资能力将在很大程度上影响其发展前景。如果市场调控继续,那么此前一些高负债企业就可能处在资金链断裂的边缘上,大有饮鸩止渴之势。未来还有哪些企业走向资金链断裂边缘,安家融媒会一直关注。

虽然女主人是建筑师出身,但毕竟建筑设计和室内设计是不同的两个领域。所以硬装还是由专业室内设计师主导。结合自己的生活方式。

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· 改造重点 ·

  • 搭建二层楼板及楼梯,把使用面积从100㎡拓展到200㎡。

  • 敲掉厨房门洞的整面墙,原来8㎡的厨房空间,改成带岛台的开放式大厨房设计。

  • 用推拉门、折叠门分隔客厅、主卧、健身房三个空间。

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杂而不乱,合理分区

/ 玄关 /

敲掉厨房墙面,定制矮墙鞋柜

理想中的玄关,应该是一个6-7㎡开阔且自带采光的空间,能让每次进门或者出门都变的很悠然自在,但无奈家里的玄关较小,算是整个家中唯一让她不满意的地方。

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风琴凳:十八纸

可折叠的风琴凳,不仅高颜值,稳固性也非常好,在这里穿脱衣服,坐下来换鞋,不仅空间宽敞,还很舒适。

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花瓶:Octaevo

敲掉厨房门洞的整面墙,留下一面小矮墙来代替鞋柜,并作为玄关和厨房的分区隔断。这样一进门就可以看到家人在厨房忙碌的身影,厨房的自然光也能让玄关变的明亮。

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另外矮墙台面间隔的高度和长度,都是按照屋主夫妻二人鞋子的高度和数量来定制的。

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/ 客厅 /

高能可推拉电视墙当隔断

客厅区域通高6米,上下各有两个大窗户。宜家的白色布艺沙发,搭配波西米亚风的抱枕和地毯,颜值非常出众。

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长臂灯:莫名灯饰

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