去库存成新难题,两资管产品逾期兑付陷债务违

日期:2020-01-12编辑作者:房产资讯

长江商报消息●长江商报记者杨玲玲广州报道   “年纪轻轻,住在中心、允许‘商改住’……购房时,营销中心、售楼人员和宣传单页多次暗示是可以‘住’的‘公寓’,如今却被告知房屋规划用途是办公用房,不可用于居住。”7月16日,佛山万科金域中央业主李岩向长江商报记者投诉称。   连日来,长江商报记者走访位于佛山市南海区龙溪大道的万科金域中央了解到,该盘作为区域内的大型项目,有酒店、住宅、公寓、商业等业态。目前,不动产权证书显示为“商务金融用地/办公”用途的几栋高楼,大部分业主收楼后作为公寓在其中生活起居。   对于业主们反映的虚假宣传等相关问题,长江商报记者致电致函万科总部,相关负责人回复称采访提纲已转交佛山公司同事。7月19日,万科佛山公司方面回复记者表示:“针对项目商品房的房屋用途,与购房者签订的《商品房买卖合同》第三条已做出了明确约定,且客户已知悉并签字确认。针对客户反映的个别销售人员称房屋用途为公寓等情形,已经展开调查、了解情况,并将及时公布相关进展。”   长江商报记者获得的一份由佛山市南海区住房城乡建设和水利局、佛山市自然资源局南海分局联合发布《告知书》显示,该项目所涉宗地为公开出让,在土地出让时设定的房屋规划条件中没有公寓式办公用房,出让后不能随意变更。至于是否构成虚假宣传广告行为等问题,市场监管部门已介入调查并将依法从严处理。   “商住”变“商办”?   近日,佛山万科金域中央楼盘业主向长江商报记者反映称,2017年购买的公寓,在拿到的不动产证时却发现“用途”为“商务金融用地/办公”,并非当初购房时宣传的“商住”。   据业主们粗略统计,约有5800套公寓涉嫌虚假宣传,不动产权证书显示为“商务金融用地/办公”,不得用于居住。   7月16日,长江商报记者走访万科金域中央了解到,不少业主称,万万没想到万科销售的是“假公寓”。业主向记者提供了多份暗示可以用于“居住”的宣传单页,以及收楼时配发印有“欢迎入住”的欢迎函等材料。   “买房时,销售说可以住人,还说准备‘商改住’,样板房里厨房、卧室等也是一应俱全。”李岩对长江商报记者回忆称,收房时还送了锅、抽烟机、电磁炉等厨具,但如今销售已将其拉黑,联系不上。   对于买房时签署了印有“办公”用途的合同一事,多位业主对长江商报记者表示:“大家是集中签合同,当时人非常多,合同内容也比较多,在销售的催促下很快签完了字,根本来不及看。”也有少部分业主对合同提出过质疑,但均被销售人员搪塞过去,“我们当时也是比较相信‘擅长做住宅’的大品牌万科。”   还有业主在准备办理居住证时,拿着“办公”性质的不动产权证前往办证大厅,被告知不能作为有效资料,甚至办证柜台前还印着“万科公寓的不能登记信息及办证”的“特别提醒”。   7月初,在业主们对此投诉之后,佛山市南海区住建部门给出的一份《告知书》显示,该项目所在土地用途为城镇住宅用地、商服用地,其中金域名都2座、3座、4座1幢、5座、6座,金域花园一区30座、32座、金域花园2区20-23座,金域城东花园3-5座的房屋规划用途均为办公用房。   被指涉嫌“虚假宣传”   据介绍,金域中央大型商住综合体在报建时分为三个项目,即金域名都、金域花园和金域城东花园,其中,金域名都、金域花园由佛山市南海区万瑞投资有限公司开发建设,金域城东由佛山万科置业有限公司开发建设。   万科金域中央业主认为,开发商在预售商品房时将办公用房宣传推广为商业公寓,涉嫌存在欺骗行为,要求将所购办公用房的规划用途变更为公寓式办公,并支付相关赔偿款项。   事实上,针对这一诉求,业主们已多次与万科相关负责人进行协商,万科方面要求业主将诉求以书面形式呈现,应允在某期限内做出书面答复,但多次失约,未提供实质性的答复。   而业主提供的一份佛山市南海区万瑞投资有限公司出示的《关于金域名都相关事件的说明》显示,根据《根据国有建设用地使用权出让合同》约定及《项目规划条件》要求,金域名都项目所在地块的用地性质为商务金融用地及其他商服用地,建筑物的房屋用途为商业办公。   7月19日,万科佛山公司方面在回复长江商报记者时也称:“针对以上项目商品房的房屋用途,开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》第三条已做出了明确约定,且客户已知悉并签字确认。”   另外,佛山市南海区住建部门在给出的《告知书》中强调,该项目所涉宗地为公开出让,在土地出让时设定的房屋规划条件中没有公寓式办公用房,出让后不能随意变更。至于是否构成虚假宣传广告行为等问题,市场监管部门已介入调查并将依法从严处理。   对于业主们“虚假宣传”的指责,佛山万科方面则回应称:“客户反映的个别销售人员称房屋用途为公寓等情形,已经展开调查、了解情况,并将及时公布相关进展。”   “如因履行合同发生纠纷的,建议双方及时协商处理,如协商不成,应当尽快通过司法诉讼途径解决。”住建部门在《告知书》中表示。   长江商报记者走访中了解到,部分业主对开发商冷漠的处理态度并不满意,准备走法律途径维权。   佛山万科激进扩张后遗症   公开信息显示,佛山万科自从2004年进驻佛山以来,拿地扩张动作迅猛,成为为数不多的全面布局佛山五区的房企。   克而瑞统计数据显示,上半年万科斥资35.9亿元拿下南海、禅城两宗商住地,一跃位居拿地金额榜首。同时,上半年万科地产以81.70亿元的权益金额位列2019年1-6月佛山房企销售金额排行榜第二。   市场观察人士指出,一方面,限价悄然解绑、湾区持续升温、品牌房企争相抢驻;另一方面,“房住不炒”调控压顶、佛山被住建部点名预警、市场维稳当先。在此环境下,佛山万科的激进扩张也酿下苦果。   值得一提的是,长江商报记者在走访中了解到,与万科金域中央相隔不远的A32亦是万科楼盘。2018年11月19日,有市民在佛山南海区网络发言人平台反映“万科违规改变功能,将写字楼变成每个33平方米带洗手间的公寓出售”。   对此,相关主管部门回应称,经查报建资料,万科A32楼盘的建设项目名称为金色悦享大厦,该项目的裙楼为商业用房,东西塔楼为办公用房,每层设1处集中卫生间。该项目有违法建设、虚假宣传、违规销售等违规嫌疑。近日,长江商报记者前往该项目营销中心,销售人员已改口称“在售的是办公楼,没有商住产品”。

长江商报消息●长江商报记者邱琳广州报道   因旗下单栋别墅先后创下1.68亿元、3.8亿元销售纪录而名噪一时的颐和地产集团有限公司颓势渐显。   近日,长江商报采访中了解到,由颐和地产控股子公司开发建设的位于广州市天河区的颐和大厦项目,在近800位业主收房6年后,仍无法办理不动产证,遭多名业主起诉。   除了被业主诉至法院,颐和地产的资金危机也逐渐浮出水面。今年二季度,颐和地产及其关联公司通过信业基金发行的卓异3号私募基金,以及通过中江信托发行的中江金龙86号先后出现兑付逾期。   一位行业观察人士对长江商报记者分析称,成立于1996年的颐和地产是粤系房企的代表之一,早年专注做特色豪宅。如今,与华南众多业已上市且布局全国的开发商相比,不管是规模还是速度,颐和地产均已成为“掉队者”。   针对项目开发管理、公司经营业绩、偿债资金筹措等相关问题,长江商报记者尝试联系颐和地产方面进行采访求证,截至发稿未获回应。   收房6年未办理产证   收房6年始终无法办理产证,颐和大厦800余名业主叫苦不迭。7月16日,长江商报记者实地走访位于天河区天寿路与广园快速路交汇处的颐和大厦看到,项目包涵酒店式公寓、写字楼、住宅及底层商业等业态。外墙上挂有“颐和公寓”字样。   一楼接待处的工作人员对长江商报记者表示,目前有公寓在对外出租,不过由于公寓均未拿到房产证,因此暂时无法出售。   据了解,该项目于2012年4月开盘销售,2013年底业主们陆续收楼。根据颐和大厦业主提供的购房合同,颐和地产承诺在收楼日起730日内到房地产登记机构为业主办妥产权登记,并将以业主为产权人的房地产权证交付业主。   可如今6年过去,800多户业主仍未拿到房产证。记者登录广州住建委主办的房地产交易数据查询平台“阳光家缘网”了解到,名为“颐和大厦A-1、A-2、B-1、B-2”的项目包含住宅98套、商业7套以及办公783套,目前均处于“不可销售”状态。其中大部分办公楼和住宅显示“已签约”或者“已备案”。   多份判决书显示,颐和大厦尚未通过规划验收手续,案涉房屋不具备产权登记条件。颐和地产曾媒体向展示2018年4月23日,广州市国土资源和规划委员会给颐和集团的《关于暂不同意规划竣工验收的函》,复函显示由于颐和项目存在八项问题需要整改,故暂不同意规划验收。   彼时,颐和地产方面表示,八项问题中属于颐和集团需要整改的问题已经全部整改完毕,剩余部份属业主违规装修以及旁边部队占用本项目红线的历史遗留问题,集团会尽力去解决。然而截至目前,上诉问题仍未解决,业主们依然无法办理产证。   两资管产品兑付逾期   旗下项目被业主诉至法院的情况下,颐和地产的资金流动性也遇到困难。此前有报道,颐和地产及其关联公司,通过信业基金发行的卓异3号私募基金,以及通过中江信托发行的中江金龙86号先后出现兑付逾期。   资料显示,信业卓异3号发行于2017年8月,通过交通银行广州五羊支行及西部信托共计向广州元阳发放贷款4.92亿元,贷款期限18个月,最终用于颐和大院等项目的建设。广州元阳则以[穗国用第10028号]的土地使用权作为抵押,颐和地产及其实控人何建梁提供连带担保。   据了解,受行业调控的影响,债务人广州元阳、担保人广州东湛、担保人颐和地产及其分公司房地产项目销售受到较为严重的影响,颐和地产在广州地区的项目回款速度大幅延迟,原定销售计划未能实现。   截至2018年12月底,广州元阳未能向交通银行及西部信托足额归还贷款利息,已经构成事实违约,且广州元阳与颐和地产承诺在1月31日前兑付利息,但截至今年4月,只兑付了到期收益的一半。   同时,中江信托发行的“中江信托金龙86号”募资2.8亿元投向高陵光明房地产开发公司。颐和地产持有光明房地产60%股权、也是该信托计划的担保人。但自2018年11月起,中江金龙86号也出现兑付风险。   4月12日,联合信用评级有限公司发布公告表示,决定将颐和地产主体长期信用等级的评级展望由“稳定”调整为“负面”。针对债偿资金的筹措以及兑付情况,长江商报记者尝试联系颐和地产财务总监陈菊娇,被告知其已退休。同时,颐和地产总机工作人员表示,不清楚公司与媒体对接的部门,无法进行转接。   成行业“掉队者”   据了解,颐和地产成立于1996年,专注于做特色豪宅项目。   此外,早在2009年,颐和高尔夫庄园标价1.68亿元、2000多平方米的楼王别墅售出,创下广州豪宅最高成交价纪录。2011年,颐和再推3.8亿楼王别墅。   然而,令人惋惜的是,在早期因特色豪宅声名鹊起后,颐和地产未能保持荣光。目前,颐和地产官网“项目一览”列表中,仅列出了广东、北京、上海、浙江、湖南、陕西、宁夏、辽宁、以及内蒙古在内多的25个项目,以及数块位于广州的土地储备。   此前有消息指出,颐和地产曾计划在2010年赴港上市,筹资19.5亿-31.2亿港元。不过,时至今日,颐和地产并未完成上市计划,关于公司上市的猜想也早已偃旗息鼓。   截至目前,与华南众多业已上市且布局全国的开发商相比,不管是规模还是速度,颐和地产均已成为“掉队者”。中国指数研究院发布的“2018中国房地产百强企业名单”中,颐和地产排名第60位,不过,2019年,颐和地产已不在名单之列。   从近几年土地市场的表现,亦可看出其业务扩张性已偏弱。去年年末,颐和地产董事长何建梁在接受媒体采访时表示,颐和在广州、珠三角及华东等地区储备了不少优质的项目,而旧改、收购的拿地方式是颐和获得土地的重要渠道。但未对外透露土地储货量。

7月20日,开封市人民政府网站刊文称,开封市住建局鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定,未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估,故撤销此决定,收回相关文函。开封市限售令放开“一日游”,引起了市场的普遍关注。   “两年前开封限售令的出台,很大程度上是因为当时郑州限购以后,部分购房需求涌入开封,对当地楼市形成了很大压力。而随着一线房企大举进入,开封楼市的货值被持续拉高,库存高企使去化成为新的难题。”开封某楼盘销售人员小李告诉中国证券报记者。   而对于开封市限售令放开后又旋即收回,专家指出,房地产政策应该预判政策效果,调控政策的调整应该谨慎,保持市场的平稳是核心。同时,要加快人才引进、发展特色产业,促进地方性楼市的健康发展。   调控随郑州而动   两年前,开封限售令的出台,有着深厚的政策、区域与产业背景。   “跟郑州的风,却吃不到郑州的土。”从事了六七年楼盘销售的开封杞县人陈君这样总结开封的楼市。   随着郑开城际铁路在2014年开通以及徐兰高铁客专的郑州至徐州段在2016年投入运营,郑州和开封一体化的呼声日益高涨。   在上述两条交通干线相继运营后,开封的楼市迎来了不可多得的黄金机遇期。   “两条交通干线开通后,郑州和开封的时间距离就近了,心理距离也近了,一些郑州人也愿意来开封投资,加上‘中原城市群’和‘郑汴一体化’等具体规划层面的刺激,2016年和2017年,开封楼市还是比较好的,尤其是2017年。”陈君对中国证券报记者表示。   开封市2016年和2017年的统计公报数据显示,2016年全年,开封市房地产开发投资211.80亿元,同比增长25.9%,其中,住宅投资152.90亿元,同比增长25.2%。2017年,开封全年房地产开发投资273.96亿元,同比增长29.3%,其中住宅203.69亿元,同比增长33.2%。   更为重要的是,开封市2017年房地产去库存的速度显示楼市被普遍看好。统计公报显示,2017年,开封全市商品房待售面积84.43万平方米,下降27.8%,其中商品住宅67.91万平方米,下降25.9%。   因此,2017年5月15日,开封市出台了《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》,要求自发文之日起,凡在开封市区购买的新建商品住房,自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。同时实施销售价格监管,原则上半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%。   对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,“开封房地产政策调整,说明郑州限购以后,部分购房需求开始进入了开封市场,这会对开封市场形成一定的压力。部分房企趁机涨价,也使得此类城市楼市调控的需求开始增加。”   中国证券报记者注意到,2017年有媒体援引了开封一位张姓购房者的话,“作为郑州后花园,开封房地产从春节过后持续攀升。2017年初,我在西区另一个楼盘购买了一套110平方米的新房,几个月后,我的邻居需要为相同的房子多付15万元,房价如同坐了火箭。”   而在陈君看来,开封2017年5月15日的政策,是跟着郑州的步伐的。2017年5月3日,郑州市政府网站发布《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》,不仅将新郑市、荥阳市、中牟县纳入限购区域,而且在2017年5月3日后购买的住房,自取得《不动产权证书》之日起,不满3年的不得上市转让。   更大的背景则是,整个2017年,全国各地掀起一轮限购限贷调控的高潮。陈君表示,郑州作为世界级国际货运枢纽和中原城市群的中心,都是在2016年、2017年之间提出来的,“那时候郑州不限购,房价肯定会继续涨。而开封离郑州这么近,估计也有一定的调控压力。”   根据安居客房价趋势数据显示,郑州的房价平均价格自2016年1月不足1万元/平方米,在2016年9月突破均价1万元/平方米关口后,在2017年一路向上,在1.3万元/平方米上下徘徊。而同样的周期,开封的房价也从4500元/平方米左右上升到6500元/平方米左右。“这已经是开封涨的比较好的时期了。”陈君表示。   被忽略的土地出让环节   日前开封“取消限售”,在一些于开封从事地产经纪人看来,是比较正常的事情。   “毕竟今年卖的不是很好。”陈君坦言。和小李一样,陈君目前为数个一线品牌在当地的楼盘从事经纪业务,“从客流量来看,一个售楼处一天能有几十个来看房的,就很不寻常了。如果有活动或者促销,人就会集中来。”   克而瑞报告显示,2019年以来,郊县客户的比例上升至4成左右,开封城区降至2成,郑州投资客因为开封价格与郑州房价差缩小也随之明显减少。而克而瑞预测,2019年4-5月份,郑州市场有一定程度回暖,反而加剧了开封市场的低迷。不少项目整体去化只完成年度目标的两到三成,全年预计只能完成年度目标在六成左右。   “开封楼市政策的纠结,实际上也是当地土地出让从汹涌到退潮的缩影。”某全国性房企河南区域人士在受访时道出了房企在开封楼市的拓荒过程。   2016年以来,以碧桂园、恒大为首的外地企业进驻开封,随后,全国性地产品牌进入开封速度加快。2017年12月,万科与当地房企合作开发开封清明上河城,打造21平方公里宋文化小镇。2018年开年,保利地产公告,以1.73亿元取得开封市龙亭区复兴大道北侧地块,面积约26.4万平方米。   房企加速进入,也拉高了开封楼市的货值。克而瑞报告显示,过去两年,开封市土地出让量过大,导致目前的存量问题较为严重,市场成交量最高的三年平均每年市场容量在160亿元左右,但目前市场上开发商2019年计划推货量已经达到240亿元。   业内人士认为,目前开封市场上项目面临主要难题在于客户购买力后继乏力,开封是人口流出型城市,短期内人口上行可能性不高,购房意愿不强且收入水平有限,后续去化困难。   政策工具箱是否见底   开封撤回了“取消限售”的决定,称未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估。   而对比上述当地楼市的低迷,“可以宽松一下”的政策呼声在当地也并不是没有。   上述房企人士认为,2017年以来,限售、限购以及差别化信贷等是调控政策工具箱里的核心,“各地要想‘松’一下,取消限售和限购应该是最后被考虑的。”   中原地产首席分析师张大伟认为,房地产政策应该预判政策效果,平稳是趋势,宽松与收紧并存。“房住不炒”仍然是目前房地产市场平稳运行的主轴,地方调控收紧预期依然存在。   张大伟认为,调控不是儿戏,房地产调控政策的调整应该谨慎。上述房企人士则建议,加快人才引进、发展特色产业,才是地方性楼市健康发展的钥匙。   2017年,在“限售令”出台两个月后,开封市也出台了吸引人才的政策。在这份《关于实施“汴梁英才计划”的意见》的文件中,开封市展现了前所未有的雄心:立足我市主导产业和战略性新兴产业发展需要,大力实施“汴梁英才计划”,力争用5到10年的时间,引进10名院士或相当层次的顶尖人才,100名创新创业领军人才,1000名高层次紧缺人才,在全市范围内引进和培养10000名各行业优秀人才,努力把开封打造成人才集聚高地、开放创新之城,加快实现全面崛起。   2018年10月,当地媒体称,自《关于实施“汴梁英才计划”的意见》等文件实施后,开封已与中国农业大学、清华大学、天津大学、中国人民大学等15所高校签订全面合作战略框架协议,引进了多个由科学家领衔的新兴产业项目,并柔性引进了20余名院士。   “打铁还需自身硬。你看看郑州,也是曾经被称作大县城,但现在,从房价的差距来看,越来越大。”陈君感叹道。

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