该不该对租金设,前八个月辽宁新登记各类市场

日期:2020-01-19编辑作者:房产资讯

9月6日,省工商局发布消息,今年1至8月份,辽宁省新登记各类市场主体42.9万户,比上年同期增长6.5%,注册资本(金)9566.5亿元。其中新登记企业和个体工商户的数量均出现较大增幅。   前8个月,辽宁省新登记企业数量高于上年同期水平。其中8月份新增企业达1.3万户。前8个月,辽宁省新登记企业11.4万户,同比增长8.3%,平均每天新登记企业470户。   同时,今年辽宁省新登记个体工商户增速明显。前8个月,辽宁省新登记个体工商户达31.1万户,资金数额达311.9亿元。从产业分布看,第三产业新登记数量最多,第一产业增长最快。目前,辽宁省实有各类市场主体329.1万户,注册资本(金)10.6万亿元,比上年同期分别增长9.1%和21.9%。实有企业87.2万户,注册资本(金)10.2万亿元,比上年同期增长13.4%和22.4%。其中实有各类内资企业85.5万户,实有各类外资企业1.6万户。辽宁省实有个体工商户235.4万户。

租金指导价等类似的政策是否有必要出台?   该不该对租金设“涨停板”?   针对我国部分一、二线城市租金过快上涨的局面,有不少声音建议政府应设置“租金指导价”或者“最高涨幅”来稳定租金;但是,也有声音反对称,设置最高租金会减少房东收益,使得房东不愿意将房源出租,从而减少市场供应量,恶化供不应求的局面。   那么,租金指导价等类似的政策是否有必要出台?这样的政策是否能够起到平抑租金的效用呢?新京报邀请了学界专家学者、租赁企业代表、开发商代表共同探讨这一命题。   正方   租金涨幅管制可行且必要   上海交大中国城市治理研究院陈杰教授:租金管制涨幅是可行也是必要的。但是,租金涨幅管制需要做到两点,第一,有所区别对待。新房三年内的租金可以不受租金涨幅管制,这样鼓励新建和增加供给;第二,涨幅管制区间要温和,不能太严格,我个人觉得年涨幅最高可在2-2.5倍CPI(居民消费价格指数(consumer price index)的简称,是一个反映居民家庭一般所购买的消费品和服务项目价格水平变动情况的宏观经济指标),如果超出这一最高值政府就应予以干预了,市中心租房紧缺地段可以允许涨幅高一些,其他地区控制严一些;第三,租金管制本意主要是给租客一种安全感,产生稳定预期,对房东影响不会太大。出租以存量房为主,存量房的房东,不会因为租金涨幅差个几个百分点,就不出租了,那样损失更大。房东也不会因为租金涨幅管制,就不维护房屋质量了,那直接损失租金本身。租金涨幅管制最可能的弊端是,房东不愿意与租客订立长期租房合同,只愿意短租。但房东每次短租风险也大,频繁交易成本高。中间存在均衡点。一方面政府应该鼓励私人长租,长租涨幅管制可以适当灵活一些;另一方面,加大投入公租房+鼓励长租公寓,稳定租房市场租金水平和涨幅预期。企业化的长租公寓最近非议很大,但本身还是好事,要妥善运用。   合理涨幅空间不会减少供应   深圳大学经济学院当代金融研究所所长国世平:建议政府先对租赁房源设定一定的门槛,比如房屋安全,质量等,符合租赁条件的房源才可以对外出租,在对外出租时候每年设置一定的涨幅。这个涨幅的限制要具有合理性,如果太低那么会打击房东的出租意愿并减少供应,太高则无法平抑租金,所以可根据每年市场价格的平均值上涨5%来设定。   同时,租赁市场和购房市场密不可分。适时出台房产税,加大房源的持有成本,这样可以刺激社会上的闲置房源进行对外出租从而增加供给量。   反方   应容忍租金上涨的市场行为   新城控股(25.030, -0.47, -1.84%)副总裁欧阳捷:价格是现代市场经济最重要的职能之一,也是供求关系、价值规律的指针,没有价格信号,就好比大脑失去前庭觉平衡系统,市场经济必然失灵。   稳租金的逻辑就是用行政指令、计划管理的方式进行租金管制,看起来似乎照顾了低收入人群租房,但最终的结果一定是投资人因为不满意租金回报,进而放弃出租,或者放弃低租金收益住房出租,导致租赁住房供应减少,住房供需矛盾加剧,穷人无房可租。   租金上涨是市场行为,如果我们承认市场经济,我们就应容忍租金上涨。   我们不应当不停地按下葫芦浮起瓢,应当回到顶层设计,通过增加土地供给降低地价,通过增加住房供给抑制房价,通过税收调节限制投机,通过增加投资住房出租调节租金,而非简单地实行租金管制。   对于扰乱市场秩序的机构行为也不只是约谈,而是依法处罚、禁入市场、以儆效尤。我们还应该大规模减税,放水养鱼、藏富于民,大幅度提高劳动者收入水平。   削减增量激化供求矛盾   链家研究院院长杨现领:租金管制会削减增量供给的激励,从而导致供求矛盾激化,而不是让租客租房成本下降;租金管制往往导致社会不公,愿意出高价的人得不到居所,房东挑选租客只租给有关系的人,其他人更难找到房子,进而滋生隐性交易成本;此外,租金管制会导致房东不愿意修缮房屋,住房的条件可能会进一步恶劣。   即使只是针对部分企业的部分产品实行租金管制,也会产生问题:一是在利润控制下,难以保证住房建设的质量、位置和配套设施;二是同等条件下形成价格双轨制,会滋生寻租行为。   当前租赁备案登记执行较少,政策制定者很难客观评估某个区域的合理租金水平,更难以按照市场变动进行调整,时间一久就会导致人为设定的标准脱离市场实际。   从租赁企业角度来讲,面临着监管和标准不清晰、法律责任不明确等问题,需要政府从立法和监管上予以明确。此外,拿房成本、运营成本高也是制约企业发展的原因。   我国租金上涨的根本原因在于供给不足,抑制租金上涨的有效方式应该是增加供给,并参照目前国际上更通行且被证明有降低租房负担的发放房租补贴或租房券,让受补贴居民到市场上选择住房,即采取需求补贴的方式。   -他山之石   德国   “房租刹车”+“退租保护”   德国房屋租赁市场以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制规范著称。   2015年,德国推出“房租刹车”,各地方政府制定本地的平均房租标准并定期更新;这一标准是参考房屋所在地点、房屋面积、配备设施以及建造年份等得出的,并且要定期更新。房东有权把房租提高到当地平均标准,不过,至少要等到租户入住15个月以后才能涨房租。此外,房东两次涨价之间要间隔至少12个月。而在三年之内,涨房租的幅度不能超过20%。通常,房租不应超过当地的平均标准。   同时,德国还施行“退租保护”政策,即承租人可以不用给出理由和出租人解约,但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。   美国   设立房租稳定委员会   美国在历史上施行了两次大规模的租金管制,一次是“一战”与“二战”期间与之后,被称为“第一代租金管制”,更多是应对战争而作出的临时管控,特征是冻结租金数额和禁止提高租金。20世纪70年代,美国170个市镇采取了新的租金管制法应对租金上涨,主要采取温和的措施,限制租金的涨幅,被称为“第二代租金管制”。   目前,美国各州的立法机构有较大的自主权,可以结合本州情况灵活制定调控房租的法律。比如,加利福尼亚州允许各个城市设置本市租金涨幅的百分比上限。   此外,美国二手房市场发达,所有房产前任主人的个人公开信息、购买时间、购买价格和租赁价格全部都会在网上公开并记录。房东很难盲目提高购买价格或者租赁价格。

今年以来,楼市调控密集程度远超往年。   中原地产研究中心的数据显示,仅今年8月,就有45个城市发布了超过55次房地产调控政策,密集程度刷新历史记录,年内累计调控次数高达315次。   专家认为,虽受到调控影响,但作为房地产销售的传统旺季,“金九银十”期间的市场交易状况或能保持不错势头。临近年底,资金与销售业绩承压的房企,也不排除“以价换量”。   又见约谈单月楼市调控次数创纪录   进入下半年,中央和地方发布的各类调控措施逐步落实,约谈房价涨幅“冒尖”城市,成为整治措施的亮点之一。   8月17日,住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人,约谈强调,综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求,促进供求平衡,切实增加住房及用地有效供应,严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题,大力整顿规范市场秩序。   根据国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数,7月份上述五城新房价格分别环比上涨2.3%、3.7%、2.9%、2.9%、2.8%,涨幅居70城前列。   地方监管部门也没有松懈。8月16日,湖北省住建厅会同相关部门约谈了武汉、黄石、十堰等10个城市,要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任,制定房地产市场调控方案。   “调控压力上,比之前有所加码,‘数据预警+约谈波动城市+问责过快上涨’成为一种模式。当前楼市调控已经从过去的地方主导转变为地方担负主体责任,住建部等多部委加强指导。”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示。   另一方面,多个一二线城市房租价格变动,引起广泛关注,多地都加强了对住房租赁市场的管理。北京市住建委联合多部门集中约谈了住房租赁企业,要求企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。   从城市类别来看,张大伟认为,之前出台调控政策的城市主要集中在二三线,而从8月份来看,房地产调控从中央到地方、从一二线城市到三四线城市均有大量分布。房地产市场的各种随机检查,成为当月楼市调控的最主要特点。   张大伟指出,过去,地方政府在调控政策的执行上“喊打超过真打”,但预计未来几个月,楼市调控力度将全面超过2018年上半年。住建部等多部委将对楼市实施政策监管,对稳定市场起到积极作用。   在同策研究院首席分析师张宏伟看来,接下来或许不会有过多新的政策出台。而在所有新增的调控措施中,住建部在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动最为严厉,影响很大,会让市场更加规范。   “金九银十”仍有成色以价换量或会出现   “金九银十”历来都是房地产的销售旺季,尤其是在2016年的9、10月,全国的商品房销售额与销售面积都有很大幅度的增长。但随着严厉的调控措施出台,2017年9、10月间的销售增速较之前有所放缓。   对于今年的市场,某研究院智库中心研究总监严跃进认为,“金九银十”行情还会出现,“一是各地的推盘节奏正在加快,会带来市场交易的上升;二是全国房地产市场还有很多新的机会,比如,银行贷款有放松的可能;三是房价有点抬头,市场交易也会加快,且不会有太多的观望情绪。”   “市场交易会继续强劲,预计部分大城市的表现会好于预期,这与此类城市积极增加供应等因素有关。”严跃进对中新经纬说。   加快住宅供应,正在一些地方落实。中原地产研究中心认为,今后几个月,北京的住宅供应量有望继续大幅增加,按照目前的趋势,商品住宅供应量或超5万套。   张宏伟预计,从现在至年底,不同城市的表现或不尽相同。在一二线城市,销售量可能有所增加,但价格不会抬升,甚至回调。三四线城市则分为两类,一是环一线、强二线的小城市,它们的表现会与一二线城市相同,而中西部、东北的一些没有出现楼市过热的地方,或仍有一定的机会。但到明年年中,即便没有新的调控政策,一些三四线城市的市场也会透支。   “从7、8月份开始,房企已经放低姿态,做出了一些价格调整,原因就在于企业今年的资金兑付压力比较大。资金压力大的企业想尽方法还钱,要么借新还旧,但现在借钱比较困难,要么加快销售,而这就要以价换量。同时,企业内部还有业绩考核压力,也会迫使其增加销售量。”张宏伟说。

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