土地续期,半年报丨合景泰富业绩稳健增长

日期:2019-10-26编辑作者:房产资讯

来源:刘晓博(ID:liuxb929)

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8月27日,合景泰富集团发布了2018年中期业绩公告,多向指标向好,维持稳健增长与一流利润率,尤其销售业绩增势强劲,拉动盈利预期。

公告显示,上半年,合景泰富集团按权益合并收入约101.4亿元, 同比增长8.5%;公司拥有人应占利润为21.7亿元,同比大幅增加39.5%;按权益合并毛利率及净利率分别为33.8%及21.3%;核心利润为19.6亿元, 同比大幅增长36.2%;每股盈利68.8分; 中期股息每股25分。

不久前,合景泰富将名字改为“合景泰富集团控股有限公司”,对外宣告多元化战略意图,表现之一就是发展长租公寓业务,据了解,合景泰富集团计划在年内推出超20个长租公寓项目。长远看来,地产板块与多元业务板块协同发展将更好提升合景泰富集团的综合实力。

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预售增长未来三年复合增长率或超40%

上半年,合景泰富集团销售业绩保持强劲增长势头。公告显示,合景泰富集团在2018年1-6月,录得总预售额324亿元, 同比增长82%,完成全年销售目标的50%。按预售额贡献划分,目前在售50个项目中,28%来自粤港澳大湾区,49%来自长三角区域,占比高达77%。

亮眼的销售业绩背后是合景泰富集团极具前瞻性的拿地布局。

2018年上半年,合景泰富集团继续深耕粤港澳大湾区和长三角城市群,深入布局环一线城市圈,通过招拍挂及收并购方式持续新增土地储备。截至2018年6月30日,合景泰富集团于11座城市购入15幅优质地块,新增总建筑面积292万平方米,其中超90%的新增地块是通过收并购以较优惠的价格及付款方式获取。

随着上述地块的购入,合景泰富集团旗下共拥有项目110个,覆盖31座城市,共计权益建筑面积约1526万平方米。若包括城市更新及未挂牌项目,截至2018年8月底的权益土地储备约2000万平方米,总可售货值约5500亿元。据合景泰富集团预估,未来三年其预售规模的年复合增长率将可达到40%-50%。

下半年,随着2017年所购买的大部分地块入市推售,合景泰富集团2018年全年总可售货值为1100亿元,其中一二线城市可售货值占比超90%,下半年将推出大约20个全新项目,比上半年将近多一倍,合景泰富集团有望在下半年迎来新的增长速度。

值得一提的是,上半年,合景泰富集团全面推广项目跟投制度,目前已在约19个全新项目中广泛开展,极大地调动了员工的能动性和投入度,加快了项目周转速度,同时,“合享家”全民营销等激励机制的实施,也增强了全员积极性,助力公司运营效率的全面提升。

凭借充足的土地储备以及高效的运营机制,合景泰富集团有望实现全年650亿元合约销售目标。

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多元布局 年内推逾20个长租项目

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房地产行业近两年迎来全面转型,今年23岁的合景泰富集团正谋求多元化发展。

今年8月,合景泰富集团发布公告称,公司名称由“合景泰富地产控股有限公司”更改为“合景泰富集团控股有限公司”。此次更名不仅为合景泰富集团提供全新企业标签,也更好反映了其业务扩张策略。

除了传统的物业开发以外,合景泰富集团在物业投资、酒店营运及物业管理方面布局多年,公告显示,上半年合景泰富集团收入34.6亿元,物业投资、酒店营运及物业管理总收入占比18%。未来,随着更多投资性物业入市,合景泰富集团经营性物业收入将在未来两年迎来高增长。

在酒店板块,截至2018年6月底,合景泰富集团旗下已开业酒店7家,包括国际品牌运营管理及其自营品牌木莲庄酒店。未来合景泰富集团还将陆续在成都、广州、苏州、上海、北京等城市落地更多木莲庄酒店。

在商场板块,目前已开业四座广场,并且实现95%的招商率和90%的开业率,下半年,合景泰富集团还将迎来北京摩方、广州誉山国际悠方、广州南沙悠方、佛山泷景悠方的亮相,全面形成全国商业布局。

长租公寓是房地产行业近两年最热门的领域,合景泰富集团已落下重要布局,合景泰富集团以上海、杭州、南京、深圳等一二线城市为试点,通过轻、重资产相结合的模式,计划在年内推出超20个长租公寓项目。据了解,合景泰富集团的长租公寓产品包括誉舍、昕舍、陆舍,分别针对高端商务人士、白领阶层及职场新人等细分市场,目前广州、佛山等地已有多个长租公寓项目开业。

合景泰富集团的多元化不仅体现在行业内部的业务贯通,更体现在跨界融合方面,在发展商场、酒店、长租公寓等业务的同时,合景泰富集团相继布局教育、文旅、生命科学等多个具有发展潜力的业态板块。随着多项战略合作的签订和落地,地产与多元业务板块将实现高效协同发展,为合景泰富集团综合实力的跃升蓄力。

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8月27日,楼市突然传来三个大消息:

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是有着浓重妈妈style的满室通红

1、央行悄悄“加息”!

2、“居住权”将被写入法律。

3、住房土地到期如何解决,有了新说法。

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下面我逐一解析这三个大消息的具体含义。

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一、央行“加息”

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8月27日早上,央行公布了“2018年中央国库现金管理商业银行定期存款(九期)招投标结果”,中标利率比“第八期”和“第七期”上升了10个基点。这透露了央行引导市场利率小幅走高的意图。

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下面我们看一下今年3月以来央行“中央国库现金管理商业银行定期存款”的中标利率情况:

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所谓“中央国库现金管理商业银行定期存款”,是央行把国库里的钱,交给商业银行保存,这个过程一般会通过招标方式进行。

地址:浙江 宁波

中央国库里的钱,主要来自财政收入。国库资金会存放在央行,获取比较低的利息(一般为活期存款、活期利息)。所以,企业交税会带来市场流通的货币减少,相当于紧缩货币。为了保持市场流动性,央行会定期把中央国库里暂时用不到的钱,通过招标以定期存款方式放在商业银行。

这样做有三大目的:

第一,让中央财政资金获得更高的收益;

第二,这相当于向市场投放基础货币;

第三,通过中标利率,央行可以释放“加息”或者“降息”的信号。

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从上述表格可以看出,今年4月以来,中标利率一度走高到了4.73%,但在7月17日出现了显著下降。等到7月23日,国务院常务会议就传出了货币政策和财政政策转向的重要信号,随后7月31日的政治局会议予以了认可。

费用:28w

事实上,最近两周货币市场利率、同业存单利率都出现了轻微的上涨,央行此次“加息”等于确认了市场利率的走高。

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央行之所以要引导市场利率走高,我猜是两大因素:

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第一,美联储有可能在9月下旬继续加息,这样中美利差会进一步倒挂,将让人民币贬值压力再次加大。如何解决人民币贬值压力增大的问题?当然最好是市场利率走高。

第二,中美博弈,或许让人民币很难继续贬值。因为继续贬值,会招致美国进一步加税,意思不大。所以,最近传出了人民币汇率将重返6.5的“小道消息”。这个消息是否属实,我不知道。但央行已经“将金融机构远期售汇业务的外汇风险准备金率调整为20%”(此前准备金率为0%),重启了所谓的“逆周期因子”,都是为了制止人民币进一步贬值。

整个家秉持着少即是多的原则

现在小幅“加息”,也有维稳人民币汇率的意图。至于北京时间9月27日凌晨美联储如果宣布加息,人民币会不会有“正式加息”,尚有待观察。但届时,至少在货币市场上“非正式加息”恐怕是必要的。

在颜色选择上都很素雅

央行“加息”(因为没有正式提高“银行存贷款基准利率”,所以我给“加息”二字加上了引号),对楼市显然构成利空。楼市会下跌吗?这个要看地方政府的政策,以及房贷的真实利率。如果各地降低上浮幅度,就可以抵消负面影响。

一入户,几何图案的地砖将玄关与客厅区分开来

目前全国房贷的“加权平均利率”为5.6%,距离“熊市利率”7%仍然有显著距离。未来这个关键数据(央行每季度公布)会不会真正大幅上升,尚有待观察。我个人判断是,不太可能。

白色的玄关柜后只做了半面墙的隔断

二、居住权“入法”

另上一半采用木窗的形式

8月27日下午,民法典各分编(草案)提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。

让整个空间在视觉上依然通透

所谓“民法典”,是民事权利的宣言书和保障书,是系列民事法律的汇总。如果说宪法重在限制公权力,那么民法典就重在保护私权利。我们可以说“宪法+民法典”构成了公民国家的基础,民法典的重要性仅次于宪法。

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据报道,此次“民法典各分编草案中有关婚姻家庭编部分”,不再保留计划生育的内容。这意味着如果通过,计划生育可能被彻底放开。

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在“民法典物权编草案”里专门规定了“居住权”:居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。

客厅靠软装来提升空间的亮度与视觉冲击力

据媒体解释,规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

黑白灰的大色调里放了青绿色

这是什么意思呢?比如甲自己购买有一套住房,现在他退休了,退休金不多,生活质量不高。为了提高生活质量,甲跟一家保险公司签署了“住房养老协议”(倒按揭),每月从保险公司获得8000元的生活费。到甲去世后,保险公司根据协议结算,房子归保险公司,如果有多出来的价值,则归甲的法定继承人继承。

看起来很简洁且细致

从甲把房子抵押给保险公司,获取生活费开始,到他去世为止,这套房子虽然抵押了,但居住权归甲本人,这个权利需要在法律层面明确。

墙上挂着大小不一但风格一致的装饰画

再比如乙购买了政府的“共有产权住房”,相当于按照6:4的股权比例,跟政府联合购房,乙占60%的权益,政府占40%的权益。但只要乙拥有这60%的权利,房屋的居住权是100%归属乙的,政府不得要求40%的居住权。这也需要明确。

将整个房子衬的更有艺术感

当然,在租房中也存在居住权。有了居住权,租户才能给子女申请学校。但是请注意,法律是这样规定的:“居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅”。这里面“登记”是关键,“登记”的意思是说,你的租赁合同要去“街道办”备案,也就是交税。而之前的很多租赁,事实上是偷税漏税的。

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以后,如果你要“居住权”,那么请签租赁合同、交税、到政府备案。

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三、住宅的自动续期

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据报道,关于住宅建设用地使用权届满续期问题,此次“物权编草案”先作一个原则性规定。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

餐厅位于楼梯的转角处

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