四季度房土地资产市镇预测后续调治,前三季度

日期:2020-02-26编辑作者:房产资讯

近日,多家房地产上市公司公布第三季度业绩报告。今年以来,在房地产销售市场持续震荡下行的情况下,龙头房企前三季度业绩依然保持平稳增长,不过业绩增速整体放缓。   28日,深圳华侨城股份有限公司发布第三季度报告。三季度,华侨城营业收入122.07亿元,同比增长24.15%。前三季度,华侨城实现营业收入298.61亿元,比上年同期增21.63%;归属于上市公司股东的净利润59.97亿元,比上年同期增17.82%。   万科、保利、泰禾等多家房企陆续公布前三季度业绩数据,多数企业业绩同比实现正增长。业内分析认为,今年以来,在房地产行业景气指数进一步回落的情况下,龙头房企前三季度核心业绩逆市走强,体现了企业对市场环境变化的灵活应对能力。   近日,中原地产研究中心公布的30家标杆性房企前三季度业绩统计数据显示,30家企业前9月合计销售额39240亿元,同比上涨18.2%。9月单月,30家房企合计销售额达5634亿元,环比上涨28.1%。   “今年大部分企业业绩都以平稳为主,部分企业业绩涨幅明显放缓。”中原地产首席分析师张大伟认为,去年同期销售业绩增长率普遍超过50%,今年房企整体销售额涨幅放缓,龙头房企销售也开始降温,房企业绩分化更加明显。   今年以来,房地产调控政策密集发布。张大伟表示,多个监管部门发布了超过20次调控信号,要求注意防范房地产金融风险。   “随着龙头房企退烧,后续市场有望继续维持平稳。”张大伟分析表示,今年全国市场继续分化,特别是部分城市调控政策出现收紧,市场观望情绪浓厚,住宅销售市场成交量上涨乏力。整体来看,房企四季度的销售压力依然存在。

“下沉”的风已经吹了很久,互联网公司们获取的巨大成功,也引得传统行业纷纷跟随。尤其是旅游业下沉引发的城市周边游、乡村生态游迎来增长的爆发期。数据显示,2018年全国乡村旅游总人数达到28.2亿人次,乡村旅游总收入达到1.63万亿元。今年上半年,乡村旅游又有了长足发展,人数达到15.1亿人次,同比增长10.2%,乡村旅游总收入已经超过8600亿元,同比增长11.7%。   近日,全国乡村旅游工作现场会在四川成都战旗村召开。会议指出,乡村民宿是促进乡村旅游转型升级的有力抓手,是丰富旅游产品供给的重要领域,要始终把握乡村民宿发展的正确方向,坚持文化引领、乡村特色,确保乡村民宿持续健康有序发展。国家文化和旅游部相关负责人强调,要把乡村民宿发展与脱贫致富结合起来,鼓励和引导农民、贫困户积极参与民宿的经营服务,提升脱贫致富能力。科学引导社会资本参与乡村民宿建设,探索农户自主经营、“公司+农户”、“合作社+农户”、“创客+农户”、“公司+村集体经济组织+农户”等模式。   在河南省卢氏县境内的”双龙湾“景区,今年7月,新型酒店连锁品牌OYO为十几家村民自营的农家乐统一冠上了OYO的红色店招。原本处于弱势地位卖不上高价的农民业主,在加入OYO后发生了巨大的变化。   爱啃骨头的OYO做起了民宿生意   过去提起民宿,浙江莫干山民宿绝对是首屈一指的代表,高端、精致、小众,有些遥不可及。随着乡村旅游的火热,高质价比的乡村民宿成为游客更好的选择。如河南、陕西、贵州、广西等地,凭借优美的生态风景和地方政策的大力扶持,越来越多的乡村民宿群成为网红打卡地。   河南省卢氏县境内的”双龙湾“景区,其在全国的知名度有限,但却是周边驴友的自驾圣地,被称为”豫西最美山水区“。今年7月,专门针对中小单体酒店的连锁品牌OYO进入了双龙湾景区,为十几家村民自营的农家乐,统一冠上了OYO的红色店招。原本处于弱势地位卖不上高价的农民业主,在加入OYO后发生了巨大的变化。   面对大旅行团,一方面,OYO可以协调多家民宿一起接单,业主们不用再担心被旅行社比价、压价的问题;另一方面,OYO对现有民宿物业进行了轻改造,洁净、整齐的环境,给客人更好的旅居体验;最重要的是,对于文化程度有限的村民业主来说,OTA的运营是个大难题。针对此,OYO派驻了专员进店开展培训和打理,图文信息、关键词搜索、用户评论等多维优化后,酒店村的客源也从单一的线下客转化为线下线上并举,且线上订单在持续增多。目前,OYO酒店村内的民宿入住率普遍在80%以上,业主们每天都忙得不亦乐乎。   双龙湾酒店村只是OYO新推出的EGM项目中诸多案例里的一个。自成立以来就一直深耕下沉市场的OYO酒店,早已积累了大量成功运营经验,在覆盖我国300多个地级市之后,又针对更为下沉贩2800余个县城和69万余座村庄,启动了EGM项目,专门上山下乡,开拓县级及以下村镇市场,抓住乡村旅游蓬勃发展的风口。   专业“下沉”助力乡村旅游品质升级   在传统酒店加盟模式中,品牌方往往对加盟店的物业面积、客房数量等要求较高,且会收取高昂的加盟费,让城镇中的小酒店望而生畏。连锁品牌下沉不到村里、山里,业主们只能单兵作战,陷在营收的困境中。直到OYO的出现,零加盟费、低抽成、轻量改造、驻店运营等,让缺乏专业运营能力、服务意识和资金的单体酒店,找到了靠山,实现酒店的标准化、品牌化运营。   OYO酒店首席收益官朱磊说,“中国有接近100万家单体酒店,这些酒店业主经营自家房产,却不知道怎样和其他连锁品牌竞争。所以我们给酒店业主提供收益保障,提供装修、改造投入来延长房产寿命,我们帮业主运营,改善消费者旅居体验。我们关注的是如何与酒店业主实现共赢,只有共赢的商业模式才是可持续的商业模式。”   到了今年5月,OYO进行了模式升级——OYO酒店2.0,颠覆了传统的“支付加盟费和佣金”的合作模式,转变为OYO酒店与业主“共担风险、共享收益”。这意味着OYO酒店将以酒店合伙人的身份,更深度参与到酒店的经营管理当中。   1.0阶段积累的规模、品牌、运营和流量优势,都能在2.0阶段充分施展,赋能合作酒店。尤其是依托大数据的中心运营系统,既提升了运营的准确性,又最大化解放人力,让业主花更少的心思赚更多的钱。   酒店品质提升了,营收也增长了,业主的信心也更足了。官方数据显示,自2017年底成立至今,OYO已经覆盖全国338个城市,签约超13000家酒店和超59万间客房,其中2.0模式的签约酒店已超过5000家。   作为率先打开下沉市场的酒店连锁品牌,OYO从被质疑到被模仿。现如今,OYO模式已成为改造中小单体酒店的标准解决方案。如今,旅游业的下沉正处在快速增长阶段,OYO专业“下沉”的优势将进一步释放。当然,乡村民宿作为推动乡村旅游品质发展的重要一环,需要更多的OYO们来‘’攻坚、共赢”,一起促进供给侧的改革升级,助力旅游业蓬勃发展。

今年年初以来,国内房地产市场调控趋于常态化,融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段相继推出,加之近期“金九银十”楼市反响平淡,业内预计,四季度市场规模调整幅度将在供需拉锯状态下略有扩大,房价涨幅也有望进一步回落。   楼市“金九银十”褪色   2019年三季度,房地产供给侧改革取得关键性进展。期内,集体经营性建设用地入市在法律层面及税收机制层面得到确认、国有建设用地二级市场配置通道进一步打开。与此同时,房地产市场整体的政策基调体现为:不将房地产作为短期刺激经济的手段,着力防范房地产金融风险。   在此影响下,三季度重点城市商品住宅成交规模同比有所调整,价格环比涨幅稳定在低位区间;土地市场推地节奏放缓带动成交规模有所回落,宅地成交楼面均价环比下跌,土地流拍率回升,平均溢价率走低,土地竞拍热度明显减弱。   事实上,今年以来各季度重点城市新房成交面积同比均有所回落,尤其是楼市“金九”成色明显不足。中国指数研究院的统计数据显示,2019年前三季度50个代表城市商品住宅月均成交规模降至2015年同期水平。   中指院相关负责人分析指出,三季度以来,政策环境趋严,购房者观望情绪浓厚,叠加今年3、4月一二线市场销售端的回暖导致需求后续释放动力不足,市场调整压力有所加大,三季度50个代表城市商品住宅月均成交规模同比下降1.8%,降幅较二季度小幅扩大,8-9月重点城市成交规模同环比均下降。   具体从不同级别城市来看,今年三季度,一线、三线代表城市成交规模同比均下降。2019年1-9月一线城市商品住宅月均成交面积为57万平方米,三季度以来市场有所调整,月均成交面积为58万平方米,同比下降8.1%。二线代表城市三季度月均成交面积约89万平方米,同比增长0.3%,整体成交规模趋于稳定。三线代表城市三季度月均成交面积在33万平方米左右,同比下降约6%。   中指院相关负责人表示,今年3-4月市场呈现短暂回升,一二线市场前期压抑的需求明显释放,5月以来需求入市节奏放缓,加之进入三季度以来,监管层对房地产市场金融领域密集发声,对购房者和企业信贷监管均强化,市场调整压力有所加大,三季度重点城市商品住宅成交面积同比下降,且降幅较二季度有所扩大。   结合十月份以来近两周住宅市场的成交行情,有业内分析人士表示,9月份的数据已表明,主要城市的新房与二手房成交量出现下降。调控政策的严格管控下,“金九银十”不再是地产营销的“灵丹妙药”。   金融监管政策仍将从严从稳   近日,包括南京六合区、天津、三亚以及北京燕郊等地均传出房产限购放松的消息。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,这进一步说明当前一些城市尤其是郊区市场限购政策松绑的导向,也是因城施策的重要体现。   严跃进告诉记者,南京此次放松尤其有积极的信号意义。第一,第四季度需要积极降价促销,尤其是去库存的压力开始增大,房企需要在这个时候积极进行项目销售,各地略有松绑也有助于实现成交量的活跃。第二,放松也是需要有条件的,当前放松是要针对特定群体和特定区域进行,这也有助于后续房地产市场的交易活跃,同时也防范房价过快上涨。第三,不排除后续各地若是出现库存压力和销售压力,也会有适当松绑的可能。   今年以来,各城市房地产市场波动频繁、分化加剧,一城一行情、一月一行情,尤其是当前楼市、地市成交明显下滑,部分城市库存风险再次浮出水面,且有加剧趋势;部分城市市场依然高歌猛进、部分项目仍能开盘日光,供不应求矛盾依然突出。   “在这样的市场背景下,预计四季度各城市仍将延续有收有放的精细化调控,并强化执行。”克而瑞地产研究中心一位分析人士指出,当前“因城施策”正在不断强化。   综合来看,热点城市调控政策往往选择进一步升级,例如:苏州再度升级调控,非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房,3年内需连续缴纳2年及以上社保,新房、二手房限售区域皆扩容至苏州市区范围。因近期房价大幅上涨,大连、洛阳同样出台了收紧性质的“限价令”。   不过,业内普遍认为房地产信贷政策将适度收紧,且恐将执行窗口指导。2019年三季度以来,房地产行业金融管控明显收紧。上述克而瑞分析人士表示,“一方面,房企融资收紧常态化,且有愈演愈烈之势。银行、信托、海外债等多种融资工具全面收紧,严控违规资金流入房地产市场;另一方面,居民房贷业务大幅缩量,短期房贷利率大概率将继续向上调整。当然,不同城市将呈现差异化的住房信贷政策,那些房价上涨压力大的热点城市,房贷利率上浮比例理应更高。”   展望2019年四季度,中指院方面也认为,房地产行业管理政策仍将立足“不将房地产作为短期刺激经济的手段”进行构建。其中,今年以来调控过程中的金融政策将贯穿始终,并且在四季度仍然会继续坚持,金融监管政策基调仍从严从稳并逐步由中央下沉到地方。   房价涨幅或将进一步回落   中指院方面分析认为,近期多种货币政策工具持续发力,在保持流动性合理充裕的同时进一步打通货币传导机制。对房地产市场而言,监管层针对房地产市场金融领域多次发声,在推进宽信用政策之时,严防资金违规流入房地产领域,企业内外融资渠道均收紧,房企资金面压力明显加大。   基于此,在行业金融监管强化、融资渠道收窄、销售回款支撑度不足等背景下,四季度房企资金压力将进一步凸显,进而影响房企投资开工积极性,预计全国房地产开发投资额及新开工面积增速将延续放缓趋势。   从价格端来看,根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据,今年以来百城住宅价格整体表现平稳,各季度累计涨幅较去年同期均有所收窄。中指院方面分析预测,“但考虑到近期房企的积极营销势头,四季度房价涨幅或将进一步回落。”   具体而言,今年以来受高价地项目集中入市等推动的结构性因素影响,商品房销售价格仍保持较快上涨。进入四季度,全年业绩压力及资金面压力的提升将进一步加大房企促销力度以加快销售回笼资金,价格涨幅有望继续回落;而三四线代表城市由于前期需求存在透支后期增长乏力,市场将延续调整态势,同时一二线城市市场规模随着市场环境的收紧及需求释放放缓也将面临一定调整压力,四季度整体市场承压。   从企业层面来看,业内认为,四季度在“房住不炒”政策定位下,房企规模增速将趋向于稳健提升。尤其是面对着融资端调控收紧,房企短期债务压力加大,房企将更加依赖销售回款来补充资金链,未来需要加速销售推货,以促进现金回笼。   “我们预计,尽管目前金九银十较历年有所逊色,但是四季度房企整体的供应量将增加,营销力度也将加强。”上述克而瑞分析人士表示,“在销售承压、项目总体去化率下降的背景下,四季度房企也将积极加大营销力度。更多持货观望的房企将选择以价换量,通过降价促销抢收业绩、加速项目去化。”

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