广州地王项目拖延6年开盘被指,将助更多人安居

日期:2020-03-18编辑作者:房产资讯

长江商报记者 杨玲玲 广州报道   提出“2020年冲刺千亿”的老牌粤系房企越秀地产,已经放慢脚步。   2019年,越秀地产的销售目标680亿元,较2018年的实际销售额仅增长18%。同时与2020年的千亿目标仍存在较大差距。对此,10月25日,越秀地产相关负责人回复长江商报记者称:“越秀地产追求的是品质优先、规模与效益均衡发展。”   不过,祭出保守年度销售目标的越秀地产,加大了对旧改的布局。据悉,其年内已拿下两个旧改项目,预计总投资额达217亿元。其中,“广州淘宝第一村”里仁洞村的旧村改造项目,预计投入210亿元,是广州目前投资额最大的旧村更新改造项目,也是越秀地产首次进军广州旧改的项目。   另外,长江商报记者采访了解到,2013年5月,越秀地产竞得的海珠南洲路地王项目,直到今年10月才迎来首次开盘,距离其拿地已过去6年时间,期间多次更改项目规划方案,陷入“捂盘”质疑。对于拖延入市的原因,越秀地产方面未正面回应本报记者,仅表示“公司按正常程序在推进项目,并科学合理把控销售节奏”。   负债攀升至1557亿   近日,越秀地产披露称,1-9月,公司累计合同销售金额约480.55亿元,约占2019年合同销售目标680亿元的71%。   随着行业马太效应日益显现,不少中型房企剑指千亿目标,对规模增长表现出强烈渴求。此时,越秀地产却放慢脚步,制定了偏保守的年度目标,原因为何?   对此,越秀地产方面解释称,其“追求的是品质优先、规模与效益均衡发展”,并表示公司可售货量有1312亿元,目标去化率至少为52%,有信心完成目标。   不过,规模扩张“减速”背后,越秀地产的负债额却呈走高态势。半年报显示,上半年,公司负债总额为1556.55亿元,同比2018上半年的1156.65亿元增加34.57%。同时,截至报告期末,越秀地产资产负债率为74.74%。   当前,房地产行业普遍面临着债务压力和融资难题。对于负债攀升是否会带来财务压力,越秀地产方面给长江商报记者回函表示,上半年负债总额为1556.55亿元,其中总借贷650亿,其余均为无息负债,包含客户预付房款、供应商应付款等。   事实上,作为一家拥有国企背景的房企,越秀地产在融资上颇具优势。财报显示,越秀地产上半年财务费用较2018年同期减少1700万元。相比民营房企动辄8%以上的借贷利率,越秀地产平均借贷成本为4.76%,融资成本偏低。据介绍,上半年,越秀地产境内发行25亿元公司债,发行利率3年期3.85%,3+2年期3.93%;发行15亿元租赁专项债,发行利率3.83%。   217亿押注旧改   今年以来,越秀地产将目标投向了大本营广州的旧改,年内已多次斩获旧改项目,预计总投资额达217亿元。   其中,颇受外界关注的番禺区南村镇里仁洞村更新改造项目,近日举行启动仪式。据了解,7月16日,越秀地产对外宣布获得“广州淘宝第一村”里仁洞村的旧改资格,预计投入210亿元参与改造。   这是广州目前投资额最大的旧村更新改造项目,也是越秀地产首次进军广州旧改。市场分析人士提出,相比一般的地产项目,旧改具有资金投入大、开发周期长等特点,涉及多方利益博弈,对开发企业的操盘能力也是一种考验。   对此,越秀地产方面回复记者称:“因旧改需要较长周期的孵化,项目体量也较大,公司关于旧改的投入会根据战略要求、资金情况和旧改项目质素进行综合考量。”   事实上,在拿下“广州淘宝第一村”里仁洞村的旧改项目三个月后,10月16日,越秀地产又当选为南沙东流村旧改项目的合作企业,该项目总投资金额约6.81亿元。   对于旧改布局,越秀地产相关负责人回复记者,公司在旧改方面主要是积极介入旧村、旧厂、旧城的改造,业务布局当前仍以大湾区为主,也积极关注其他城市群的机会。   旧改提速的同时,越秀地产也在加码地铁上盖业务。10月22日,越秀地产宣布,在当日举行的股东大会上,有关行使权力收购两项新地铁房地产项目51%权益的事项获得99.99%高票通过。   “我们积极看好广州城市长期发展,坚持‘全业态、全区域、全方式’投资策略,积极介入广州TOD、旧村、城市更新等投资。”越秀地产方面称。   地王项目拖延入市   成立于1983年的越秀地产,1992年在香港上市。回顾公司过去5年的业绩表现,营收整体逐年递增,净利润却波动明显。   数据显示,2014年至2018年,公司营收分别为157.05亿元、221.31亿元、208.81亿元、237.96亿元和264.44亿元,同比增长74.99%、10.53%、40.92%、-5.65%、13.96%和11.14%,仅2016年出现小幅下滑;而同期净利润分别为24.71亿元、10.13亿元、15.4亿元、22.6亿元和27.28亿元,同比增长-14.2%、-59.01%、52.06%、46.75%和20.69%,呈现出增收不增利的现象。   在这个过程中,越秀地产位于全国范围内的多个地王项目,或陷入囤地质疑,或遭遇去化难题。其中,位于广州市海珠区的南洲路1026号住宅地块,在拿地6年之后才迎来首次开盘。   公开信息显示,该地块在2013年5月23日被越秀地产竞得,扣除保障性住房后楼面价3.46万元/平方米,刷新广州最贵单价地王记录,且高于当时该地段2.8-3.1万元/平方米的一手住宅售价。   近日,被命名为越秀·天悦江湾的海珠单价地王项目,获得首批85套住宅预售证,并低调开盘销售,产品均价达8万元/平方米。而此时距离越秀地产拿下该地块已过去6年时间。   事实上,该项目早在2014年7月就曾公布过一次获批后的规划方案并传出即将动工的消息,但此后并未真正动工。直到2018年7月,广州国规委再次披露规划方案,并于8月获得到施工许可证。   不过,该项目最终规划方案的敲定可谓一波三折。今年9月,根据广州市规划和自然资源局挂出的批前公示,该项目迎来了第2次规划调整,对楼高、道路、绿地面积和游泳池轮廓等均作了调整,还取消了下沉广场。   对于拖延入市的原因以及外界的囤地质疑,越秀地产方面未正面回应本报记者,仅表示“公司按正常程序在推进项目,并科学合理把控销售节奏”。   视觉中国图

□ 今年7月份以来,至少已有20多个城市对住房公积金政策作出了调整。这既与各地楼市走向有一定关系,也是为了支持首套和改善性需求,多渠道保障住有所居。   □ 值得注意的是,当前国家有关部门正在推进老旧小区改造,公积金政策相应调整能够在资金上支持和推进老旧小区改造。   近期,多地调整住房公积金政策。具体包括哪些内容?将对各地房地产市场产生什么影响?   记者梳理发现,今年7月份以来,至少已有20多个城市对住房公积金政策作出了调整,内容包括:一是公积金贷款额度有升有降。例如,江苏扬州要求将公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元;江苏无锡则将公积金贷款最高额度从此前的50万元降至30万元。   二是住房公积金贷款实现城市间互认互贷。例如,自9月17日起,江苏徐州率先在淮海经济区内的宿州、淮北、商丘、菏泽、枣庄、连云港、宿迁等7个已签约的核心城市开办住房公积金贷款互认互贷,即缴存互认、贷款互贷。上述7个签约城市缴存职工在徐州购房置业,按照徐州市公积金贷款政策执行,取消公积金贷款户籍限制。   三是公积金贷款手续越来越简化。比如,浙江湖州规定公积金贷款人申报贴息将不再需要出具收入证明,打印申请表格后带上相关资料,只需跑一次即可办理。广西南宁也提出职工办理住房公积金提取业务不再需要填报住房公积金提取申请表。   四是老旧小区增设电梯可提取公积金。例如,湖北武汉、河北邢台等地出台规定,住宅区内加装电梯,可以提取缴存人住房公积金账户内的存储余额。   五是公积金贷款期限延长。期限越长,意味着缴存职工还款压力越小,对刚需购房职工来说是个好消息。例如,四川成都提出,申请再交易房贷的,贷款期限最长为30年;武汉二手房购买者的公积金贷款期限可比细则调整前延长10年。   记者梳理发现,公积金政策调整与各地楼市走向有一定关系。例如,公积金贷款政策收紧的江苏无锡、广西北海等城市,都是近期新建商品住宅和二手房价格持续略有增长的城市。多地公积金政策在提取范围、贷款年限等方面作出的一系列调整,有望在各地楼市调控中起到一定作用。   但同时,一些城市放松了公积金贷款限制,目的在于支持首套和改善性需求。满足职工基本的居住需求,减轻职工购房压力,一直是公积金政策的基本功能所在,也是其努力方向。   《全国住房公积金2018年年度报告》显示,2018年发放的个人住房贷款笔数中,中、低收入群体占95.73%,首套住房贷款占85.91%,144平方米以下普通住房贷款占89.45%,40岁以下贷款职工占72.76%。   此外,住房公积金还通过多渠道保障住有所居。一方面,异地互认互贷等新举措将极大方便职工使用公积金。另一方面,住房公积金不仅在职工购房方面发挥作用,在人口净流入的大城市,还不断加大对住房租赁支持力度,推进租购并举,确保职工安居。   值得注意的是,当前国家有关部门正在推进老旧小区改造,加装电梯是老旧小区居民关心的话题。根据《住房公积金管理条例》,购买、建造、翻建、大修自住住房的,可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。一些城市提出公积金可以用来加装电梯,能够在资金上支持和推进老旧小区改造,提升公积金缴存职工的居住条件。

新发放商业性个人住房贷款利率“换锚”后,房贷利率与此前相比基本持平。融360|简普科技大数据研究日前发布最新监测数据显示,10月房贷利率延续了前四个月的上行趋势,但幅度有所减缓。业内人士表示,“换锚”本身不会对市场造成太大扰动,未来个人房贷利率上行趋势大概率将延续。   自贷款市场报价利率新机制改革至今,已经公布了三期LPR利率,5年期报价均维持在4.85%的水平,因此LPR报价对10月房贷利率价格的变动没有直接影响。   融360|简普科技大数据研究院数据显示,截至目前,35个城市533家银行分行绝大部分都执行了LPR房贷新政。除去停贷银行外,238家银行分行的首套房贷款利率环比上升,比上月增加了137家,占比44.65%。   综合来看,10月全国房贷利率上涨的形势有所放缓。一线城市中,北京和广州的房贷利率水平略有上涨,上海和深圳则有所下降。上海首套房贷款利率环比下降5个BP,深圳环比下降3个BP。   二线城市中,10月首套房贷利率水平环比上涨和持平的城市数量有所减少,郑州、南宁、苏州、杭州、宁波等21个二线城市房贷利率水平上涨,其中,大连、珠海、沈阳、长沙四个地区实现5连涨。首套房贷利率下降的二线城市数量增至6个:天津地区首套房贷款利率水平下降幅度最大,10月均值为5.16%,环比下降了9个BP;佛山地区首套房贷款利率为5.51%,环比下降了5个BP;石家庄、东莞、乌鲁木齐和合肥4个城市的房贷利率水平环比下调了2-3个BP。   截至10月底,全国35个重点城市已经基本完成了加点下限的确定和新旧政策轮换过渡。融360|简普科技大数据研究院研究员李万赋表示,从房贷利率执行水平上看,房贷利率水平短期内受LPR影响不大的结论已经初步验证,因此,后期LPR的调整大概率也不会带来房贷利率的较大波动。考虑到年底两个月银行的信贷额度较为紧张,预计年底前房贷利率仍会略有上涨或保持稳定,下行可能性较小。

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