双向调节,住宅设计规范

日期:2020-04-01编辑作者:房产资讯

“金九”到来,楼市未出现往年同期繁荣局面。国家统计局10月21日发布的70个大中城市房价数据显示,9月新建商品住宅和二手住宅,环比价格上涨城市为53城与40城,数量较上月分别再减2城和3城。   业内人士解读到,临近年末,房企为回笼资金,频出“以价换量”销售策略,带动各等级城市房价环比涨幅以稳或微跌为主。如果政策回归中性,将一定程度上推动交易市场小幅反弹。但在中央“房住不炒”导向下,再难出现房价暴涨局面。   ■新房价格环比微涨   进入9月,从新房和二手房涨价城市数量来看,总体仍现降温态势,但步入“金九”传统销售旺季,房价增速降幅较前几月有所收窄,新建商品房价格较上月环比微升。   具体来看,9月,一、二、三线城市新建商品房价格分别环比上涨0.4%、0.6%和0.8%,涨幅均较上月扩大0.1个百分点。   “‘金九’期间新房市场‘以价换量’使得大部分购房者购置市区或者高端楼盘,成交结构的变化带动价格上涨。”诸葛找房数据分析师国仕英表示,总体来看,受调控政策影响,各等级城市新房销售均价趋于稳定或小幅上涨,与国家调控基调“稳”相贴合。   值得注意的是,广西南宁继8月领涨后,再次成为9月房价指数环比涨幅最大的城市。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,这与部分投资投机需求进入以及购房需求释放等因素有关。“后续预计房地产管控或进一步升级。”   相较新房涨势,二手房价继续呈现稳中有降走势。其中,一、二、三线城市二手房价环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.7%,除一、二线城市涨幅与上月持平外,三线城市涨幅回落0.1个百分点。   严跃进指出,二手房涨价城市减量叠加房价增速回落,均说明二手房市场不再强势。眼下二手房市场进入淡季,购房需求下降,导致二手房房东降低挂牌价格,其实际成交价格也会有所下跌。   “此外,部分城市置换需求较为迫切,在新房降价销售背景下,为将手中小户型房屋出售置换大户型房屋,降价力度有所增加。”国仕英分析补充道,三线城市二手房市场量级更小,因此价格下滑更加明显。   “需要警惕的是,近期包括上海、南京、天津、燕郊和三亚等城市人才购房政策略有放松,从预期角度看,或推动购房需求继续释放,进而容易带动房价反弹。”严跃进说。   ■开发投资增速止跌   从投资角度看,9月,企业方面拿地态度依旧保守,不过投资热情相较前几月有所回温。1-9月,房地产开发企业购地面积为15454万平方米,同比下降20.2%,降幅比1-8月收窄5.4个百分点;土地成交价款8186亿元,下降18.2%,降幅收窄3.8个百分点。   房企拿地面积降幅收窄,一定程度上缓和了房地产开发投资额增速连续4个月下行的态势。1-9月,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与1-8月持平。   严跃进表示,今年上半年土地数据相对低迷,但近期来看已有所改善,比预期走势略好,也说明了开发投资的韧劲。“当然,房企对于土地市场总体以保守为策略,除非是联合拿地,否则购地方面依然不会太激进;部分房企近期采取了逆周期拿地策略,土地溢价率不高,有效控制了购地成本。”   从销售面积看,今年1-9月商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%,降幅比1-8月收窄0.5个百分点。“该指标充分说明了当前房屋交易市场虽然是降温的,但绝对不悲观。”严跃进指出,虽然市场普遍认为今年楼市“金九”成色不足,但这更应该理解为楼盘供应增加,进而导致具体楼盘的看盘询价数量是有所减少的。   “到了10月,受部分城市定向限购等政策的影响,市场预期或有改善,这也容易带来一定的市场交易反弹。”严跃进进一步指出。   ■双向调节 平稳为主   今年8月,央行提出利率并轨以来,北京、深圳等地银行率先“换锚”,不同程度提高房贷利率水平。据融360大数据研究院发布的最新监测数据显示,9月当月,全国首套及二套房贷平均利率分别为5.51%和5.83%,环比上涨4个和5个基点,实现全国房贷利率4个月连涨。   企业方面,自今年“小阳春”过后,受政策影响,融资渠道全方位收紧,包括信托融资、债券发行以及开发贷等。   央行调查统计司司长阮健弘近日介绍,今年前三季度新增房地产贷款4.6万亿元,占新增人民币贷款的33.7%,比去年全年低6.2个百分点。其中,新增房地产开发贷款1万亿元,占同期各项新增贷款的7.7%,占比较去年全年降低3.9个百分点;此外,房企累计境内债权融资5144亿元,同比下降10.5%,较2018年全年减少8.98个百分点,延续2017年以来的持续下降态势。   进入9月后,房地产调控政策发布依旧密集。比如,9月2日,上海银保监摸底信托公司房地产及通道业务;9月4日国常会要求,提前下达明年专项债新增额度,但明确规定不得流入房地产领域等。   据中原地产研究中心统计数据显示,9月单月全国房地产调控政策发布次数高达48次,前9个月房地产累计调控385次。“整体来看,2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史纪录。”中原地产首席市场分析师张大伟表示。   “房地产调控原则是乱必调,涨幅过高必然加码,平稳仍是主流。”张大伟指出,稳定是双向调节,大涨不是稳定,但暴跌同样也不是稳定。   值得注意的是,在房地产投资市场增速降幅缓和之际,近期已有超30城发布各类人才引入政策。10月19日,海南省三亚市下发《关于进一步完善人才住房政策的通知》提出“全日制大专以及以上学历的人才,在三亚实际工作满一年,且缴纳一年社保及个税的,可在海南省购买一套房产”,市场解读这一举措为海南实施全域限购一年半后,首次迎来大幅度“松绑”。   “此类松绑客观上使人才购房等候时间减少,这也有助于带来更大的市场交易反弹,对于四季度交易活跃等都有积极的作用。”严跃进表示。   北京商报记者陶凤 刘瀚琳

10月21日,北京市规划和自然资源委员会在官网公布了北京市地方标准《住宅设计规范》征求意见稿。京版《规范》共编制了345个条款,其中200多个条款在国家标准《规范》基础上进行了调整和补充。据了解,这是北京首次公布地方版的《住宅设计规范》,征求意见后,市规划自然资源委员会还将对其进行修改和完善,正式实施后,北京将以此标准来规范、指导北京市的住宅设计。   厨房串味将解决   “目前本市大部分住宅的厨房设置都是竖向排气道,由于竖向排气道层层相通,因此经常出现厨房串味的情况。在这次新发布的京版《规范》中,建议厨房排油烟采用水平直排方式,在做好隔油、避风、防雨等措施的前提下,把排油烟机的排气管道通过外墙直接排至室外,这样,不仅能大大减少厨房串味情况的发生,还可以节省厨房内部管井占用空间。”相关专家介绍称。   北京商报记者了解到,本市在编制这个京版《规范》之前,一直执行的是国家标准的《住宅设计规范》。“在编制过程中,我们对住宅设计的要点进行了精细化地‘梳篦式’扫描,特别是老百姓反映比较多的厨房串味、卫生间地漏反味、排水管噪音大、二次装修浪费等实际问题。” 市规划自然资源委员会相关负责人介绍。   比如排水问题,最终推荐采用卫生间同层排水方式。“用同层排水系统后,有几大好处:一是可以减少噪音,因为上层住户的排水管与下层住宅间有楼板分隔,同时排水管有回填垫层覆盖,大大减小排水噪音;二是渗漏隐患低,同层排水系统中排水管未直接裸露在下层住户的卫生间或厨房上方,减小下层住户渗漏隐患;三是产权明晰,管道检修等可在本户中进行,不干扰下层住户。” 市规划自然资源委员会相关负责人向北京商报记者详细解释了采用这种方式的优点。   室内净高不低于2.5米   在国家标准的《住宅设计规范》中,最小套型面积为22m2;而在京版《规范》中,把最小套型面积定在了24m2。   “别看就差2m2,对于小户型的居住感受是完全不一样的。京版《规范》之所以这么定,主要考虑到目前人们的居住需求已经从满足基本生活逐渐向舒适生活转变,提高了卧室、起居室、厨房及卫生间等套型主要功能空间的使用面积要求。其中,卧室、起居室使用面积要求均提高1m2;厨房及卫生间使用面积要求提高0.1-0.5m2。根据不同功能空间的使用面积要求的提升,将套型最小使用面积也进行了提升。” 市规划自然资源委员会相关负责人认为这个2m2面积的增加,是对小户型居住者感受的关爱。   京版《规范》同时对居住空间的层高提升了标准,要求住宅层高不小于2.8m,保证室内净高不低于2.5m。“由于住宅地板采暖的应用、装配式结构形式、卫生间同层排水以及我国人均身高的提高和人体工程学等多方面考虑,将住宅层高和净高的数值提高了。室内合理净高的保证,才能真正满足居住的舒适度。”此外,从居住安全、标准统一等多方面因素考虑,京版《规范》还将阳台栏杆高度统一设置为1100mm,并保证其完全牢固。   北京商报记者注意到,在京版《规范》中,还提高了居住空间窗地面积比和采光系数的指标要求,这对于北京这样的北方城市来说,在增加自然采光的同时,会不会让冬天的室内比较冷?   “对于这一点,我们是经过严密测算的。当前正在修编的北京市《居住建筑节能设计标准》进一步提升北京市居住建筑节能设计水平,外窗的保温性能指标将大幅提升。京版《规范》在这个基础上,适度提高了窗地面积比指标要求,在优化室内采光环境的同时,仍可保证冬季室内保温及采暖的节能要求。”相关专家向北京商报记者解释道。   北京商报记者还注意到,在很多细节上,京版《规范》都比国家标准高一些,如在用电负荷上,行业标准中的用电指标最低为3kW,国家标准中的用电指标最低为2.5kW,京版《规范》中规定的最低标准为6kW。   四层及以上需安装电梯   目前,我国已步入老龄化社会,居住的各方面应该对老年群体给予更多的关注。这一点在京版《规范》中也有所体现。   京版《规范》中,设置电梯的规定由原来的七层及七层以上或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16m设置电梯,调整为四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m的新建住宅建筑,必须设置电梯。   另外,住宅内设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.5×1.6m,轿厢门净宽不应小于0.9m。   适老化是一个系统工程,除了设置电梯,京版《规范》中还有设置紧急呼叫装置、安装扶手以及无障碍设施的一系列内容。比如提高了套内通道及门洞宽度的大小要求,保证套内无障碍通行宽度;公共门厅设置了轮椅回转空间;加强各项预防性防护措施,如住宅内卫生间、卧室等预留安装扶手和紧急呼叫装置的条件,保障行动不便人群日常生活的安全等内容。   北京商报记者 陶凤 常蕾

本报见习记者 吴文婧     10月20日晚间,滨江集团发布2019年三季报,前三季度实现营业收入99.39亿元,同比下降18.75%;归属于上市公司股东的净利润为8.61亿元,同比增长21.83%。   滨江集团相关负责人向记者表示:“公司营收同比有所下滑是由于纳入上市公司并表范围的项目结转收入较上年同期减少,此外,因为来自联营企业的投资收益在归母净利润中占比较高,净利润增长显著。”   同时,滨江集团预计2019年全年将实现净利润15.82亿元-19.47亿元,增长幅度为30%-60%。     业绩向好   剑指千亿元销售目标   从现金流来看,滨江集团前三季度经营活动产生的现金流量净额达61.81亿元,同比增长160.07%。其中,销售商品、提供劳务收到的现金为294.26亿元,同比增长99.24%,主要是由于今年公司预售楼盘增加所致。   据前述相关负责人介绍,滨江集团义乌公园壹号、翡翠海岸、信达壹品、平湖万家花城、江南之星、湘湖壹号、千岛湖东方海岸、东方悦府等多个房地产项目在年内陆续交付,对公司营业利润贡献较大。   滨江集团近年来销售规模持续扩大,从2016年的367亿元、2017年的615亿元、2018年的850亿元,到2019年力争达到1000亿元。有地产行业分析师指出,根据地产公司普遍采用的上半年、下半年4:6的销售节奏推算,滨江集团2019年完成千亿元销售额目标是大概率事件。   “公司项目溢价能力较高,在二手房市场竞争优势更加明显,溢价率能达到20%以上,这也意味着市场对于公司品牌的充分认可。此外从收房率来看,交房顺利程度不断提升,基本实现零投诉。”滨江集团相关负责人告诉《证券日报》记者,从销售价格和收房率来看,滨江集团在浙江地区尤其是优势区域杭州的口碑和影响力持续扩大,“此外,目前合作开发的项目大部分都是由我们主操盘的,业内对于我们的专业开发能力是很认可的。”   土储增加   重仓杭州钱江世纪城板块   日前,滨江集团荣获了由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同发布的“2019中国房地产综合实力百强企业第25位”、2019中国房地产百强企业“盈利性TOP10”和“融资能力TOP10”等荣誉,成为区域房企标杆之一。   “近年来滨江集团在聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东的基础上,将珠三角、京津冀和中西部重点城市作为‘游击区’保持关注,力求最大限度地发挥公司的区域优势,”滨江集团相关负责人向记者表示,“考虑到作为房地产企业可持续发展的基础,依然需要在公司的核心优势区域保持充足的优质土储。”   公开数据显示,2019年前三季度,杭州市区土地成交金额已达2187亿元,在全国遥遥领先;而据克尔瑞统计数据,滨江集团位列2019年上半年杭州市场销售第一。   据《证券日报》记者统计,滨江集团今年已在杭州公开市场拿地13宗:其中,上半年共在杭州市场拿地8宗,下半年分别于7月29日、9月23日、10月8日、10月18日连续在杭州市场竞得5宗优质地块。   其中,10月18日,滨江集团全资子公司杭州滨颂企业管理有限公司以41.52亿元的价格竞得萧政储出34号地块,溢价率约为19.58%。   有地产方面人士向记者透露,该地块是位于杭州钱江世纪城的核心宅地,竞价过程共经历了69轮网上报价,最终滨江集团将其收入麾下的成交价距该地块地价上限仅不到4亿元。事实上,目前为止,滨江集团已包揽了钱江世纪城今年年内所出的所有宅地。   “就杭州今年9月份的销售数据来看,钱江世纪城板块9月份均价约56427万元每平方米,环比上涨幅度近10.29%,该板块已经超越申花和滨江,房价水平挺进杭州全市前三。”有地产方面人士告诉记者,“2022年第19届亚运会亚运村选址正位于杭州市萧山区钱江世纪城,亚运村建设完毕后周边配套和商圈格局将会重组,钱江世纪城楼盘一旦与亚运村结合,未来无可限量。”

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