理想居室大调查,北京大宗投资市场活跃

日期:2020-04-24编辑作者:房产资讯

原标题:库存达峰值 北京限竞房土地供应持续增加   截至目前,北京地区限竞房签约数量合计达到20589套,突破2万套大关。与此同时,北京土地市场累计已经成交超过100宗限竞房地块,数量仍在增加。因供应量持续攀升,北京地区限竞房库存量达到历史高峰。业内人士称,未来北京地区新房将以限竞房供应为主,项目去化率将持续分化。地块位置、开发商资质、配套设施建设,将是区分限竞房项目优劣的主要因素。   项目成交分化   中原地产数据显示,截至目前,北京限竞房入市超过14个月,限竞房签约数量合计达到20589套,突破2万套大关。与此同时,限竞房供应量达到4.66万套,库存量达到历史最高值。从单月网签数据看,最近几个月都是高位,但与供应量相比库存持续积压。限竞房连续14个月出现供应大于签约的现象。   中原地产指出,北京限竞房自2018年6月10日开始入市,目前已入市限竞房项目达到63个,合计入市限竞房100期,合计供应住宅套数达到46618套。按照成交套数计算,网签完成率为44.2%。其中,已完成网签的限竞房面积合计218万平方米,平均网签均价为48821元/平方米。   从已入市的限竞房销售情况看,项目之间去化率分化严重。中原地产首席分析师张大伟指出,少数位置优秀的项目签约相对活跃,大部分项目去化率出现了问题。市场出现明显的二八现象,20%的项目占据超过80%的销售。后续随着大量郊区项目入市,预计限竞房去化难题依然较大。   10月15日,中国证券报记者走访位于大兴区多个知名限竞房项目发现,限竞房项目去化率低主要和位置有关。多数销售欠佳的房源存在交通不便、配套设施缺失等现象。有的限竞房项目距离最近的地铁直线距离超过5公里。   以位于大兴区庞各庄附近的限竞房新楼盘项目为例,项目2018年10月开盘,楼盘已经封顶,但目前仍然在大力推销。项目附近没有地铁,居民区有开发商班车接送。据销售人员介绍,在这里买房的多数是改善型需求为主,毕竟单价低,可以挑合适的户型,未来说不定地铁就通了。   中国证券报记者走访发现,多数大兴区限竞房项目以大户型为主,由于不符合“非普通住宅”的标准,对购买者首付和贷款的资质要求较高。这也是造成去化较难的一大原因。   “多数项目的小户型在开盘时就一抢而空,很多开发商对小户型存在捂盘、惜售的情况。特价房不是想买就能买到,有些开发商‘十一’期间推出了几套特价房,但是抢到的客户基本都内部排了很久。”某中介销售人员对中国证券报记者表示。   “如果做成普通住宅,很多两居室一推出就被抢空。”某楼盘销售人员对中国证券报记者表示。很多楼盘为了配合销售,将总房款在销售时进行分解,一部分为住宅费用,另一部分分解为精装修费用。   二手房引流   限竞房去化较难的原因与二手房选择性较大、对购房者引流有关。“二手房基本都是成熟的社区,在配套上有明显的优势。特别是学区和医疗,这些方面限竞房无法竞争。”多位业内人士对中国证券报记者表示。   多家地产机构数据显示,2019年“金九”以来,北京二手房市场整体价格出现下调,特别是与限竞房总价接近的房源,都有明显的价格调整。二手房降价对限竞房去化造成较大冲击。   以限竞房项目较多的大兴区为例,多个限竞房项目周围都有2014年以后入市的二手房项目,开发商多为保利、万科、龙湖、首开等知名开发商,项目品质和物业管理与目前入市的限竞房项目相比难分伯仲。   “这些次新房项目最大的问题是房本不满五年,原值较低。如果首付比例不够,个税比例要求较高。但如果是二套改善型,首付比例本身就很高,从这个角度看,这些次新房项目是很好的选择。毕竟现在的限竞房由于价格被限制,多数是毛坯交房,加上装修时间真正入住可能需要两年左右。算上时间成本,不如买次新房。”某中介销售人员对中国证券报记者表示。   张大伟表示,2019年楼市小阳春过后,从点到区域房价开始调整,热点城市逐渐下行。此外,北京的贷款政策严格,而非普通住宅标准过低,因此市场购房者基本都按照非普通住宅首付,二套首付比例需要80%。如果信贷政策没有大的变化,北京楼市也难有大的波动。随着限竞房供应持续增加,存量二手房将继续与限竞房博弈。   易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2019年楼市小阳春过后,多地区出现市场降温现象,短期看都和金融信贷政策调整有关。商业银行受益于降准政策效应,贷款政策有放松的空间,对房地产有一定的积极影响。但整体来看,房地产信贷政策仍然以稳定为主。从公积金政策变化看,无锡、呼和浩特等城市今年有所收紧,扬州、厦门、汕头等城市有所宽松,放宽的城市对刚需首套购房者利好较大,对换房者而言影响较小。   供地持续增加   北京市规划和自然资源委员会网站信息显示,10月15日,北京出让3宗限竞房住宅地块。地块分别位于大兴区黄村镇孙村、通州区马驹桥镇、大兴区旧宫东站。三宗地块的商品住房都需要执行90/70政策,且限价销售。此外,三宗地块均配套幼儿园教育用地。从参与的企业看,旧宫地块有10次报价16家企业参与,孙村地块有5次报价7家企业参与,马驹桥地块有一次报价。   中国证券报记者梳理发现,叠加10月15日的3宗和以及即将拍卖的2宗,今年以来北京合计将成交105宗限竞房住宅地块。从地理位置看,大兴及亦庄成交地块高达28宗,大兴区已成为北京限竞房市场的红海。   从参与拿地的企业看,民企参与限竞房拿地的数量明显减少,联合体拿地的现象较为突出。以上述亦庄旧宫地块为例,参与竞拍的房企中,“电建+京能”“融创+南昌市政”“金茂+世茂+中交”“首开+保利”“中铁置业+建工”均是以联合体方式参与竞拍。   对此,诸葛找房分析师国仕英对中国证券报记者表示,在北京地区已入市的限竞房项目中,不少是通过联合体拿地的方式。这一方面可以增加拿地的概率,另一方面后期运营销售有双重优势。此外,如果去化率不及预期,给单家房企的资金压力会相应减小。

本报记者 王丽新     北京大宗办公物业交易开始活跃。10月16日,安联合营公司收购10亿欧元写字楼项目,以拓展北京房地产业务。目前,相关买卖协议及合营协议已签署,交易预计于2019年第四季度完成。上述资产将由安联不动产、首峰资金管理有限公司及东久中国共同管理   据悉,安联不动产代表多家安联集团公司,与首峰亚洲宏观趋势基金III成立合营公司,以收购北京融新科技中心85%权益,而余下15%的权益将由卖方东久中国继续持有。有关物业为位于北京望京区的国际甲级写字楼,估值约达10亿欧元。   据了解,北京融新科技中心于2018年3月份落成,由六座办公楼及两座商场裙房组成,可租赁总面积约为131000平方米。物业坐落北京望京区来广营地铁站上盖,区内汇聚当地众多独角兽及科技公司。目前该资产已进入稳定运营期,出租率达70%。   值得一提的是,此次交易为安联于北京直接进行的第二个写字楼收购项目。此前,安联已于2018年收购中关村甲级写字楼高科岭98%的权益。   安联不动产亚太区行政总裁Rushabh Desai表示:“此次交易与安联的投资策略一脉相承。在亚太区,我们拟将投资组合的50%至60%投资于中国和印度等快速增长的市场。北京有效抵抗环球市况波动的能力有目共睹,而望京对科技创新企业而言是一个发展成熟的聚集地,因此在供应紧缺的情况下区内写字楼需求持续旺盛。继新加坡双景坊项目后,安联不动产第二次在投资项目中担任联合资产管理人。过去一年,我们已聘请多名中国市场专家以扩充团队实力,帮助我们在中国直接管理不断壮大的资产组合。”   “北京、上海、广东的房地产投资都很安静”,第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明表示,“以前房企都是很快拿地、很快建房、很快收钱,但现在不一样了;以前判断一家房企好不好最重要的标准是土地储备,现在要看的是存货周转率和流动比率。”   在此环境之下,受房企角色由开发转为资产运营的影响,北京第三季度的大宗投资市场方却继续保持活跃态势。第一太平戴维斯华北区助理董事、市场研究部负责人李想称之为“一枝独秀”。   具体来看,第三季度全市共录得9宗大宗成交,成交的资产类型主要聚焦于写字楼、购物中心及二手土地等不同类别。由于具备稳定的投资回报、良好的资产价值升值空间等特征,写字楼仍是最受欢迎的物业资产,无论是开发商还是机构投资者均看好北京的写字楼类资产的未来发展。   总体看来,未来北京房地产市场还是具有一定的成长性。对此,第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示:“在中国房地产市场化发展30年的历程里,房地产行业由萌芽阶段发展壮大为支柱型产业,成为中国城镇化进程的重要推动力,并为民众的住房、工作、消费等需求提供了有力的支持。但随着时间的推移,房地产所扮演的角色也在发生更迭,正逐步由经济增速的主要驱动者转变为压舱石、稳定器。尤其是三季度中国政府明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,表明房地产行业正在回归理性。事实上,从长远的角度来看,中国经济仍在稳步增长,而中国房地产在未来很长一段时间仍将保持着一定的成长性。”

“我要一所大房子,有很大的落地窗户;阳光洒在地板上,也温暖了我的被子……”孙燕姿唱着她的完美一天,歌中的那所大房子是你理想中的样子吗?   最近,在贝壳找房发起的理想居室大调查中,47.97%的受访者表示三居室是最理想的居住状态。于是,我们筛选了北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、杭州、西安8个核心城市进行研究,并发布《2019理想三居报告》。   从中我们发现普遍是理想丰满,现实骨感。各城市两居室的二手房交易量都高于三居,其中杭州两、三居的成交量最接近,而北京的差异最大。   同时,想要一套三居室,平均要三十而立以后才能实现,其中,北京三居购房者年龄最大,约为36岁,换房一族更是达到39岁;杭州最年轻,约为32岁。而从房价收入比来看,深圳实现理想三居最难,90-120平方米的房子全款需要40年,贷款也要9年,而成都只需要8.6年和2.6年。   理想的家有多大   抛开面积谈理想、三居就像撇开剂量谈毒性一样,都是耍流氓。在贝壳找房App上搜索三室的房子,小到三四十平,大到三五百平,一应俱全。但确认过眼神,那未必是你理想的房。   那么,多大面积才算理想呢?贝壳调查显示,近六成的人选择100-120㎡的三居室。从《报告》上看,上海、西安、北京、武汉、成都5个城市的成交三居套均面积处于理想区间,其中,上海和西安最高,达到114㎡。而广州和深圳则小于100㎡,尤其是深圳,成交三居套均面积只有91㎡,且超六成交易集中在60-90㎡之间的“小三居”。   虽然深圳的房价收入比居八城之首,购房压力较大,但深圳人之所以钟爱“小三居”,原因却并非这么简单。采访中我们发现,深圳住宅得房率高是另一个主要原因。   一方面公摊面积较少。一般来说南方的房子普遍比北方的房子公摊面积小。因为北方冬天寒冷,楼梯、门厅等区域都是封闭的,计算全面积;而南方大多是开放未封闭的,计算半面积;另外,北方为了采暖,要求外墙有保温层,而南方就不一定有了。这样一来,公摊面积自然少一些。   另一方面,深圳购房流行“赠送面积”。比如,入户花园、飘窗、生活阳台等可拓展的空间,会作为“半赠送”或者“全赠送”的方式送给购房者,所以往往89㎡的户型使用率能达到90%-100%甚至更高,能做到标准的四室户型。   理想的家,它在哪儿   如果你要买一套三居室,最看重小区的哪些条件?贝壳调查中,受访者对于小区的地理位置、交通以及周边配套设施较为重视。因此,我们基于社区1公里生活圈可达性指数及楼盘品质指数,进而加权计算出了各城市的宜居社区指数。   在8个城市中,上海、成都及广州位列前三名。上海主要因为楼盘品质指数较高,成都则是1公里生活圈可达性指数占优,而广州胜在综合素质均衡。另外,城市间对比发现,一线城市的社区宜居水平整体高于新一线城市。   各城市的三居室宜居社区分布特点基本是主城区分布集中,边缘城区分布离散;商圈分布特征与城区相似,热门核心商圈凭借便利的商业配套及出行,宜居指数明显更高。   不过,从我们筛选出的最宜居小区中发现,虽然交通便利、配套成熟,但楼龄以及小区内部环境往往是短板。以深圳华裕花园为例,其地处罗湖区,紧倚东门商圈,位居三大口岸核心地段,齐聚三大公园,宜居指数高达92。但楼盘建成于1994年,还是个只有两个单元的独栋小区,不带花园,基本没有绿化。因此,加上对成本等因素的考虑,各城市三居交易热门小区与“理想社区”往往并不一致。   实现理想有多难   虽然很多人向往有一套三居室的房子,但不得不说理想丰满,现实骨感。从《报告》来看,各城市的二手房交易均以两居室为主。其中,北京两居室交易占比最高,达到49.96%,与三居室交易量差距也是最大的,相差33.19%。而杭州或许是最有可能让理想照进现实的城市,二、三居成交占比相当,分别为37.86%和37.38%。不过,杭州的三居成交量主要集中在60-90㎡,占比超过六成。   那么,想买一套三居的房子大概需要多少钱呢?由于各城市成交三居套均面积在90-120㎡之间,因此我们重点呈现此区间的分析结果。如下图可见,北京以577万元高居榜首,深圳紧随其后为575.2万元,成都只需要148.8万元,购房成本最低,北京一套能在成都换三套!   作为普通人要多少年才能买上一套三居的房子呢?《报告》中以90-120㎡的三居成交套均价格计算房价收入比,深圳达到40.5,远高于其他城市。即使是买一套深圳主流的“小三居”也要31年。一线城市中,广州购房压力最小为15.5年,而新一线城市中,杭州压力最大为17.3年,成都压力最小为8.6年。   不过,以上分析是基于全款的支付形式,现实情况是全款购房的比例较小。以深圳2019年前三季度三居室交易情况来看,全款仅占6.31%。如果按照各城市最低首付比例计算,相应的房价收入比会显著减少。比如深圳减少了28年,北京减少了20年。其他城市则均在10年之内,成都最快2.6年便可凑齐首付。   《报告》显示,8个城市的三居购房者平均年龄,北京最大,将近36岁。一线城市普遍高于新一线城市,而新一线城市的三居购房者平均年龄相仿,不到32岁。看来想要拥有三居室,先等三十而立再说吧。   换房,你想好了吗   对于有房一族,何时会产生换房的想法?从贝壳调查来看,“85后”、“90后”以及“95后”暂不考虑换房的人占多数。“80后”则有49.23%正在考虑换房,逐渐进入换房高峰期。   那么,换房这条路到底会经历什么?我们不妨来看看下面的两个故事。   大刘和小王是大学校友,大刘年长4岁。2010年,大刘25岁,研究生毕业后来到北京打拼。2012年,北京二手房市场进入下行期,他和女朋友用20多万元的积蓄贷款买了一套50㎡的一居室作为婚房。两年后,二人世界变成了三口之家,小两口决定换套大一点的房子,“我们资金有限,又不想背上太高的房贷,如果买三居室就只能选老小区,我们还是比较看重小区的环境。”于是,他们卖掉小房子,贷了50万元,在一个比较新的小区买了一套价值200多万元的两居室。一家人每天晚上在小区花园里散散步,惬意且知足。   这一年,小王25岁,也来到了北京,在海淀区一家500强企业工作,毕业便要领证结婚。女方要求买一套三居的房子,一步到位。小王虽然家境不错,但一套100㎡的房子也要300多万元。双方父母为了减轻小两口的贷款压力,一共掏了150万元作为首付。小两口由于刚工作不能公积金贷款,180万元的尾款只能用商贷,月供1万多,也是压力山大。“前几年真的很少逛街,跟朋友同事的应酬也能免则免,生孩子更是不敢提上日程。”   2019年,两家人搬到了同一小区,大刘终于买了一套110㎡的三居室,价值700万元。小王的则是130㎡,价值900万元。值得注意的是,北京二手商品房的网签价格是政府规定的区域的过户指导价×建筑面积。五环外实际房价高于指导价,但网签价格上限只能达到374万元,同时二套最多贷款四成的政策,导致贷款最多149万元,首付成为换房一族最大的压力来源。   大刘和小王卖掉的房子虽然面积、居室不同,但大刘的小区较好,因此每平方米单价较高;而小王因为房屋朝向不好,价格相对吃亏,两套房子都卖了500万元左右。加上税费、中介服务费等费用,大刘的首付为560多万元,而小王则要780多万元。大刘几乎是零压力换房,小王紧衣缩食的日子则又要开始了。   从《报告》上看,北京换房平均年龄为39岁。大刘和小王都是领先者,但由于在买房这件事上的选择不同,他们经历了不一样的人生。大刘主张买房量力而行,绝不因为房子牺牲生活品质,而小王则宁愿承受巨大的经济压力也要住得更好。一个是年纪轻轻便住着高粱大屋,一个是知足常乐享受生活美好,两种理念很难评价孰好孰坏,只是冷暖自知。   不过,《报告》显示,北京的换房一族平均是卖掉510万元的房子置换736万元的三居室,面积则平均从79.7㎡增加到112.4㎡。大多数人的平均水平似乎暗合了当下的形势。   北京商报记者 荣蕾

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