雇员持续减少,百强房企新添货值达7

日期:2020-04-24编辑作者:房产资讯

原标题:房多多的“焦虑”:频变赛道、雇员持续减少   爱屋吉屋、平安好房等房地产互联网平台死的死、伤的伤,频变赛道、雇员持续减少的房多多该走向何方?   历时5年,房多多终是要上市了。   10月9日,房多多正式向美国SEC递交了招股书,计划交易代码为“DUO”,拟募资1.5亿美元。若上市成功,房多多将成为中国产业互联网SaaS第一股。   事实上,自2014年以来,不断有房多多即将上市的新闻传出,坊间还有传闻称房多多就是冲着上市而来,而房多多为何选择在此时上市?未来前景如何?《投资壹线》致函房多多在天眼查的公开邮箱,截至发稿未收到回复。   对此,中原地产首席分析师张大伟认为,如今正是资本寒冬,再不上市以后的环境会更差。可以佐证的是,几乎同一时间,青客公寓也向美国SEC递交了招股书,而自如公寓、蛋壳公寓也被传出近期将赴美上市。   上海中原地产分析师卢文曦则对《投资壹线》表示,像这种互联网公司,基本靠烧钱维持,越是急着想上市就说明他有可能后面挺不下去了,必须加快上市的步伐。   频变赛道   房多多招股书显示,其是“国内第一家产业互联网SaaS模式的房产中介公司”,用其创始人段毅的话来就是“房多多将坚持做独立平台,不自雇一个经纪人,不开一个线下店”。   而在此之前,房多多的定位先后经历了新房电商平台、房地产金融平台及二手房买卖平台等。2011年房多多正式成立,主打新房线上交易,并于2014年一度把营业额做到2000亿,与链家当年的二手房交易额相当。直至2015年楼市调控力度加大,房多多开始转向二手房市场。   进入二手房市场后,段毅提出了二手房“直买直卖”模式,试图利用这个模式,打破信息壁垒,实现房源精确匹配。“直买直卖”即绕过房地产中介,买卖双方直接相约看房交易,房多多收取2999元服务费和房价交易保障费的0.3%。   此外,房多多还曾发展金融业务。2014年底,万科前副总裁肖莉加入房多多,开始着手重点推进房多多的金融服务业务,开展为开发商找便宜资金、加速首付贷等业务。然而好景不长,2016年7月底,“首付贷”这一互联网金融产品被定性为违法违规,正式被叫停。   频繁变动业务模式反映出房多多没有稳定的盈利模式,而这也体现在其近9年的业绩上。房多多在招股书中表示,自2011年至2016年成立时公司发生净亏损,其中2016年净亏损3.32亿元,直至2017年才扭亏为盈。   招股书数据显示,2017年房多多盈利约65万元,营收17.98亿元,此后房多多盈利继续增加,2018年实现营收22.82亿元,净利润1.04亿元,2019年上半年净利润则为1.003亿元,较2018年同期增长166.6%。   需要注意的是,有业内人士认为,扭亏为盈的背后,是房多多大面积裁员和行政费用大量缩减。招股书显示,2016年、2017年、2018年房多多的三费分别为5.92亿元、3.86亿元和4.07亿元。其中,一般行政的费用分别是3.11亿元、1.56亿元、1.45亿元。   房多多行政费用下降,意味着裁员较多。可以佐证的一组数据是,截止2016年、2017年、2018年,房多多分别拥有雇员2754人、1402人、1353人。也就是说,2017年房多多裁员近50%,2018年进一步裁员约3.5%。裁员以节省开支,对于房多多扭亏为盈颇为关键。   2018年房多多开始尝试从O2O平台转变为TOB商业模式,并分别建立针对经纪人的“多多卖房”和针对经纪公司管理的“多多云销”等软件。   不过,房产经纪市场上竞争者众多,房多多在此条赛道面临的竞争压力也不小。中原地产首席分析师张大伟认为,房多多现在的模式主要是整合小型中介公司,而贝壳、58同城也在做这项业务,相对来说房多多的规模较小。   此外,根据新浪家居8月发布的《“2019年房产SaaS软件排行榜》,前10名管理系统未见多多卖房、多多云销等软件名称。也就是说,在房产经纪市场上,房多多不仅有着安居客、贝壳等竞争对手,还需与建立较早的Saas软件公司,抢夺B端中介公司和经纪人市场份额。   路在何方?   毫无疑问,面对同行的围追堵截与市场压力,房多多需要率先打通资本市场,尤其是在同行贝壳找房业已传出上市消息,且已在今年7月份完成D轮融资后。据《投资壹线》此前报道,贝壳找房先后与21世纪不动产、南昌中环互联等大型经纪品牌合作,以求扩大自身规模为其2021年上市铺路。   当然,业内更为普遍的观点,则认为房多多急于上市或许更大程度上与其多年来没有外部资金“输血”有关。《投资壹线》了解到,除了从某些中国银行业机构获得过2.95亿元的短期银行贷款以外,成立以来房多多共有过4轮融资,最后一次融资则是在4年前。2015年9月,房多多完成C轮融资,募资2.23亿美元。   此外,需要注意的是,房多多还面临着高负债率和高应收账款的问题。招股书显示,2016年至2018年,房多多的资产负债率分别为57.98%、73.59%、69.44%,而到2019年上半年,房多多资产负债率上升到81.81%。   在应收账款方面,2019年上半年房多多的应收账款为2.698亿美元,按当前汇率来算折合人民币约19亿元,远超2018年全年14亿元的数额,占流动资产的总额比例为67.52%,而应收账款反映的是一个企业的回款能力。   根据招股书,此次最高募资1.5亿美元,较其传闻中最高的8亿美元筹资金额缩水了6.5亿美元,甚至不如其2015年C轮融资的数额。对此,业内有观点认为,募资额缩水意味着外界对于房多多的期望值下降。   财经评论员严跃进对《投资壹线》表示,类似期望值的缩水,也受到房地产行业调整、政策管控、中美贸易关系调整因素的影响,总体上也要求此类企业科学评估上市价值。“上市后的筹集资金规模下降,和上市大环境有关,也和当前房地产交易市场降温有关”,严跃进称。   “若是有机会上市,那么后续房多多凭借此类上市资源和融资能力,未来在业务创新和市场份额扩张方面有积极作用,至少其一些经营理念,相对来说后续会更成熟,其在市场上会受到更大的认可”,严跃进进一步表示。   事实上,房多多的上市计划从2014年就开始筹划了。当年,房多多专门设立了一家名为深圳市房多多信息技术有限公司的外商独资企业,并通过股权质押方式运营房多多实体,从而搭建了为境外上市准备的VIE结构。   同年,房多多还将万科原副总裁肖莉纳入麾下以“备战”上市,肖莉还曾对媒体坦言“去房多多就是为了助其上市”。就此,很多人认为房多多上市只是时间问题。需要提及的是,在此次正式向美国递交招股书之前,房多多屡次传出上市消息,甚至还曾传出要赴港上市。   不过,前有爱屋吉屋、平安好房等房地产互联网独角兽的昙花一现,房多多能否顺利上市通关,创造房地产互联网行业的神话,还有待时间检验。   责任编辑:张国帅

今年楼市“金九银十”褪色,但“钻石双11”恐怕要来了。   在1元起拍的杭州学区房引发巨大关注后,中国证券报记者获悉,阿里拍卖将在今年双11当天推出上万套特价房。同时,另一大电商巨头京东也在日前宣布将在今年双11期间在70个城市,联合超过200家房地产开发商,投放超过6000套特惠房源。   问题来了:在今年楼市“金九银十”褪色后,已试水房产销售多年、携16000套特价房欲打造“钻石双11”的阿里和京东,会搅动楼市吗?   重兵布局   “双11当天,将会有上万套特价房上线拍卖,类型涵盖学区房、地铁房、景区房,等等。”阿里拍卖方面人士告诉中国证券报记者,“如今,在阿里拍卖上买房已成新趋势,我们刚做的一个统计发现,过去一年有近3000万人次在阿里拍卖上看房、买房。”   上述人士提供给中国证券报记者的一份最新的二手房拍卖清单显示,总计33套待拍卖房产,涵盖了杭州的上城区、下城区、西湖区、江干区等各个区域,以50、60平米的小户型居多,建筑年份大多为上世纪90年代,起拍价格则从100多万元到300多万元不等。   其中,起拍价最高的达342万元,这是一套位于上城区菩提寺路10号小区3单元、建筑面积为60.3平米的学区房,虽然建筑年份为1985年,但由于对应的学区为著名的省重点小学天长小学学区,所以起拍价依旧不菲。   实际上,到阿里拍卖上买房上个月就曾在网上引发热议。9月2日,淘宝拍卖平台挂出一套杭州学区房。令人大跌眼镜的是,这套80多平的学区房,起拍价竟然只有1块钱,并因此引发了多达10多万人围观。   9月17日,这套起拍价仅有1块钱的学区房正式开拍。结果,原本9月18日15点就应该结束的拍卖,经过239次加价、142次延时,直到当晚19点04分才结束,并最终被一位买家以609.5万元的价格拍下。   不止是阿里,另一大电商巨头京东同样为今年的双11楼市厉兵秣马。   10月12日,在首届京东科技地产大会上,京东房产方面透露,在即将到来的双11,京东将在70个城市,联合超过200家房地产开发商,投放超过6000套特惠房源。而且,新房全款5折起,优惠额超过3亿元。   对此,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英告诉中国证券报记者,“今年双11期间,阿里、京东两大电商巨头宣布投放16000套特价房源,这代表着房地产销售模式上的进一步创新,从传统的线下销售到线上销售,再到借助特定时间节点进行销售。”   他进一步指出,“以前也有过类似模式,但数量少且覆盖面小,不像现在这样规模如此之大、覆盖面如此之广、房源类型如此丰富,并打破了常规的线下线上模式,而是由互联网巨头牵头在网上统一售卖,也代表着互联网巨头在房地产服务领域的新尝试。”   谋划已久   今年双11,阿里、京东重兵布局楼市并不是一时兴起,而是谋划已久。   早在2010年,淘宝就推出了房产频道,试水楼市。特别是2014年8月,淘宝携手万科,并喊出了“淘宝用户全年花了多少钱,就可在万科全国12个城市23个楼盘直接冲抵购房款,最高可抵扣200万元”的口号,轰动一时。   在阿里跨界联手万科后不久,2014年双11期间,京东则跨界联手远洋地产,计划从当年11月11日开始到12月初,远洋地产在全国12个城市25个项目的上万套房源将登陆京东的众筹页面,预计让利总额超过亿元。   每年高达十几万亿的房地产市场,以及数亿的庞大活跃用户数,让众多房地产开发商与阿里、京东两大电商巨头都看到了彼此结合能够带来的巨大机会。   但是,理想很丰满,现实却是非常骨感。   “当年,很多地产开发商都在寻找与互联网巨头,特别是阿里、京东这样的电商巨头的合作。但很多地产开发商实际上还是把电商平台看作广告平台,而实际的线上交易是很难实现的,更大的意义是为售楼处引流。”某地产开发商负责人告诉中国证券报记者。   2017年,试水后的阿里、京东重新出发。当年8月,阿里与杭州市政府签订合作协议,打造全国首个“智慧住房租赁平台”。两个月后,支付宝宣布在北京、上海等8座城市推广信用租房,“免押金、租金月付”的口号在市场上引起不小的震动。   而2017年10月24日,京东则召开发布会,正式宣布进军房地产市场,同时上线了京东商城房产频道。京东称,已经有82家开发商和35家服务商入驻,涉及2027个项目,覆盖超过20个城市。   而京东房产频道上线后的双11当天,一家名为“居理新房”的京东店铺就在一天之内,在苏州这一个城市卖出了123套新房,销售额高达2.17亿元。同时,碧桂园通过京东下单,也在11天内卖出了2419套房子。   同时,与以往相比,阿里、京东开始更多地强调“赋能”。比如,京东房产总经理曾伏虎就表示,京东正在用自己的流量、产品、技术能力全面赋能房地产行业,“通过无界零售能力,京东房产将引领房地产行业进入全产品线、全价值链和全商业模式的全面竞争状态。”   难言冲击   阿里、京东纷纷卖房,会对传统房产中介造成冲击吗?   “就目前阿里、京东上架的房源数量来看,并不会对传统的房产中介的销售模式造成冲击。阿里、京东只能借助特点的时间节点来造势营销,而传统的房产中介仍是当下市场主流的交易模式。”国仕英对中国证券报记者表示。   但他也认为,“虽然在一段时间内房地产以线下为主的销售模式很难改变,但电商既省时又省力的优势很明显,随着电商渗透的不断加剧,地产销售也将不再拘泥于传统的线下模式,相信未来线上的交易量会越来越大。”   上述地产开发商负责人则告诉中国证券报记者,“我觉得经过几年的试水,阿里、京东已经想明白了切入房地产市场的办法。也不能说‘革了房产中介的命’,这个市场太大了,阿里、京东自己肯定吃不下,但会给这个市场带来足够的活力的。”   他同时表示,特别是在楼市进入拐点,“金九银十”褪色的情况下,随着阿里、京东加大布局,未来双11或许会成为楼市新的销售旺季。同时,在眼下楼市低迷的情况下,也是阿里、京东加快布局的好机会。   而相较于新房市场,二手房市场则更加复杂,尤其是电商拍卖的交易模式。中原地产首席分析师张大伟表示,通过拍卖进行二手房交易的模式难度很大,因为拍卖最终是由买家进行定价,而二手房的交易实质上是由业主定价的。   以1元起拍609.5万元成交的杭州学区房为例,从我爱我家的线上房源中可以看到,这套房子的挂牌价格为640万元。也就是说,拍卖的成交价格比挂牌价格低了30.5万元,对于卖房者而言,很难说是赚还是亏。   不过,拍卖确实为二手房的销售打开了新的思路。还是以这套1元起拍的学区房为例,早在2016年,这套房子就已经挂牌出售了,但购房者更青睐小户型的学区房,而这套学区房因为面积大总价高的缘故,迟迟没有卖出去,正是通过拍卖的方式才终于售出。   “法院通过拍卖的方式出售二手房很常见,而通过拍卖的方式进行日常的二手房交易确实不太常见。但是我觉得拍卖很大的意义是能够将一系列闲置房产唤醒,使它们在新的市场上进行流通。”上述地产开发商负责人表示。   中国证券报 任明杰 董添

本报记者 王丽新     从“全员销售月”到十一黄金周“折上折”卖房,短短半个月,部分龙头房企可揽入数百亿元销售额。10月初,各大龙头房企都针对黄金周进行了额外优惠促销。得到的结果是,尽管楼市整体平淡,但是只要价格足够吸引,依然能够快速“出货”。   值得关注的是,龙头房企忙于打折卖房的背后,是快速回笼资金的目的,要么还债,要么买地,尤其要有足够的新增投资,土地储备充足,才能维持“明天”销售额排行榜上的席位不掉队。   克而瑞研究中心统计数据显示,截至2019年9月末,销售百强房企的新增货值达7.2万亿元,已有24家房企年内新增货值突破1000亿元,中骏、奥园9月份也迈入新增货值千亿元阵营。   克而瑞研究中心表示,三季度土地市场形势较二季度更加严峻,成交量同比和环比均下跌,溢价率持续回落。整体来看,百强房企拿地同样保持谨慎,四成企业拿地销售比低于行业平均水平。此外,三季度以来,房企在二线城市拿地步伐有所放缓。   房企拿地货值集中度上升   从开年至今来看,300城土地市场延续低位运行状态,溢价率已经连续5个月下调,9月份300城土地出让平均溢价率下滑至7.7%,接近去年市场最冷期间水平。   土地市场冷清的背后,是房企拿地投资趋于谨慎和理性。   克而瑞研究中心统计数据显示,在百强房企9个月完成的7.2万亿元新增土地货值中,龙头房企的获取货值能力优势仍然显著。销售TOP10房企新增货值占45%,较上月上涨3个百分点;20强房企的新增货值占比则达到63%;对比销售集中度来看,前30强房企的新增货值集中度均高于销售集中度,意味着未来TOP30房企市场份额仍有增大的空间。   从拿地布局来看,在百强房企新增土地储备中,一、二线城市和三、四线城市的占比几乎旗鼓相当,较去年全年而言,二线城市占比提升近6个百分点,可以看出,在行业调整过程中企业投资更聚焦于高能级城市。   但从各季度的走势来看,回归二线虽然带动上半年部分二线城市土地市场快速升温,二季度百强房企二线投资占比一度高达48%,较三、四线城市高出2个百分点。但三季度以来,在二线城市地价短暂攀升后之后,企业投资也趋于理性,二线城市拿地步伐也有所放缓。   总体来看,百强房企拿地态度保持理性,拿地销售比下降至0.38。分梯队来看,最为理性的是10强房企和31名-50名的房企,虽然均较一季度有所提升,但两个梯队前9个月拿地销售比分别为0.36和0.33,低于行业平均线。   而销售额排行在11名-20名与50名-100名这两个梯队的拿地销售比为各梯队中最高,且一直都保持高位稳定。对此,克而瑞研究中心表示,一方面是房企扩大规模、提升行业地位的需要;另一方面体现出中小房企发展压力比较大。   值得警惕的是,前三个季度中仍有少部分土储较少的房企拿地力度与去年大幅下滑,未来或将面临销售业绩增长后劲不足、拿地策略被迫调整的问题。总体来看,大部分规模房企的土储去化保持在行业平均水平,因此行业周期下行之际谨慎投资并不会对未来业绩造成影响。     龙头房企拿地更为谨慎   “从企业本身来讲,其实是非常愿意拿地的,但一般企业拿地投资要根据回笼的现金流定,因此资金链状况决定了房企的补仓力度,尤其对中型房企来说,主观上拿地意愿很强烈,扩大规模和提升业绩的目标明确,哪怕钱贵一点,如果融资到位就会去土地市场找机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,目前来看,全国土地市场底价成交地块增加,可谓拿地的窗口期,但房企仍要根据自身战略和资金链状况布局。   事实上,龙头房企投资更为谨慎。从拿地单价上就可见一斑。据克而瑞研究中心统计数据显示,TOP10房企前9个月新增土储平均成本为4646元/平方米,低于百强平均值近300元/平方米;相比之下11名-20名的房企新增土储平均成本为5838元/平方米,对于这部分企业来说,拿地同时还应该注意控制成本,保证盈利空间。   对此,有业内人士称,拿地投资力度多取决于销售情况和融资情况,即是企业现金流水平。保持好的投资节奏的企业,都是根据现金流“量入为出”式拿地,才能保证企业安全。   “现金流是房企发展至关重要的一部分,可以视作房企的‘血液’,现金流管理的好坏,直接关系到房企的生死存亡。”第一太平戴维斯估价及顾问服务部华北区高级董事胡建明向记者表示。   不过,仍有一部分房企拿地相对积极,既有华润、龙湖、招商蛇口等老牌企业,拿地销售比在0.6左右,显著高于行业平均水平,也有一些千亿元房企如中梁、融信等,拿地相对积极主动。土地储备底气稍有不足,是这些房企在寻求规模进阶和扩张拿地积极的因素之一。   接下来,克而瑞研究中心认为,结合房企自身销售和市场环境两方面因素来看,四季度大多房企任务重心会在销售上,投资力度还会进一步下滑;对于确实有较大纳储需求的房企而言,建议通过多元化的拿地方式增加土地储备,降低拿地成本及风险。

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