前9月房企业绩平稳增长,热销季难再现

日期:2020-05-01编辑作者:房产资讯

□ 当前,在“房住不炒”定位下,“一城一策”持续发力,房地产市场平稳运行仍是主流。   □ 近期房地产调控最大的特点是与房地产相关的金融政策密集出台,从房地产按揭到开发商的各种融资渠道都有不同程度收紧。   从各项数据来看,今年“金九银十”依然难以再现。在部分城市,尽管开发商推出了不少促销措施,但总体而言,未起波澜。当前,在“房住不炒”定位下,“一城一策”持续发力,房地产市场平稳运行仍是主流。   最近一段时间,一些地方出台了新的调控措施,有松有紧。   比如,江苏扬州恢复了住房公积金贷款最高限额,从35万元提高至50万元。专家认为,公积金贷款额度上调,有利于支持刚性购房需求,能够减少职工购房贷款压力,购房者也可以享受更好的保障。   安徽宿州发布的《关于推进农业转移人口市民化 致全市人民群众的一封信》中提出,农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户,对缴纳的契税给予全额财政补贴。财政补贴有助于降低购房压力和刺激购房需求。   而房价上涨较快的城市,调控措施也随之而来。今年以来,呼和浩特二手房价在纳入国家统计局统计的70个大中城市中涨幅居前。国庆长假前夕,呼和浩特印发了《呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案》,规范房地产市场运行,全力稳房价。方案包括限购、限贷、限价政策,申请商业银行贷款的,首套房首付比例不低于两成,二套房首付比例不低于四成,三套房及以上不得办理;申请住房公积金贷款的,第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起5年后申请,三次及以上申请住房公积金贷款不予受理等。   专家分析认为,呼和浩特的调控新政旨在坚决遏制投机炒房行为,防范化解市场风险,促进房地产市场平稳健康发展。   中原地产首席分析师张大伟认为,近期房地产调控最大的特点是与房地产相关的金融政策密集出台,从房地产按揭到开发商各种融资渠道都有不同程度收紧。   此外,各地公积金政策也密集出台,成都、无锡、武汉、海南、贵阳等多个城市,陆续发布了公积金政策,有宽松也有收紧。整体来看,大部分城市都是针对各自楼市发展现状所采取的“一城一策”。   调控持续密集出台,金融政策收紧,传统热销季难再现,这是否代表房地产要彻底“凉凉”?专家认为,房地产市场仍然是推动国民经济发展的重要行业。恒大研究院副院长夏磊认为,当销售回归自住需求,房地产市场将进入总量稳定、区域分化的新阶段。六大因素支撑我国房地产市场中长期市场空间,包括城镇化推进,大量农村人口持续进城;城市间人口迁移增加;住房消费升级;居住条件改善;经济增长带动居民住房消费;家庭结构变化,规模小型化。   一位业内人士认为,房地产市场发展应该与经济发展水平相适应,不能过度提前透支居民的消费能力,也不能将房地产作为拉动或刺激经济增长的手段,要高度警惕高房价对创新创业的破坏性作用。

“我要一所大房子,有很大的落地窗户;阳光洒在地板上,也温暖了我的被子......”孙燕姿唱着她的完美一天,歌中的那所大房子是你理想中的样子吗?   最近,在贝壳找房发起的理想居室大调查中,47.97%的受访者表示三居室是最理想的居住状态。于是,我们筛选了北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、杭州、西安等8个核心城市进行研究,并发布《2019理想三居报告》。   从中我们发现普遍是理想丰满,现实骨感。各城市两居室的二手房交易量都高于三居,其中杭州二、三居的成交量最接近,而北京的差异最大。   同时,想要一套三居室,平均要三十而立以后才能实现,其中,北京三居购房者年龄最大,约为36岁,换房一族更是达到39岁;杭州最年轻,约为32岁。而从房价收入比来看,深圳实现理想三居最难,90-120㎡的房子全款需要40年,贷款也要9年,而成都只需要8.6和2.6年。   理想的家有多大?   抛开面积谈理想三居就像撇开剂量谈毒性一样,都是耍流氓。在贝壳找房APP上搜索三室的房子,小到三四十平,大到三五百平,一应俱全。但确认过眼神,那未必是你理想的房。      那么,多大面积才算理想呢?贝壳调查显示,近六成的人选择100-120㎡的三居室。从《报告》上看,上海、西安、北京、武汉、成都等5个城市的成交三居套均面积处于理想区间,其中,上海和西安最高,达到114㎡。而广州和深圳则小于100㎡,尤其是深圳,成交三居套均面积只有91㎡,且超六成交易集中在60-90㎡之间的“小三居”。   虽然深圳的房价收入比居八城之首,购房压力较大,但深圳人之所以钟爱“小三居”,原因却并非这么简单。采访中我们发现,深圳住宅得房率高是另一个主要原因。   一方面公摊面积较少。一般来说南方的房子普遍比北方的房子公摊面积小。因为北方冬天寒冷,楼梯、门厅等区域都是封闭的,计算全面积;而南方大多是开放未封闭的,计算半面积;另外,北方为了采暖,要求外墙有保温层,而南方就不一定有了。这样一来,公摊面积自然少一些。   另一方面,深圳购房流行“赠送面积”。比如,入户花园、飘窗、生活阳台等可拓展的空间,会作为“半赠送”或者“全赠送”的方式送给购房者,所以往往89㎡的户型使用率能达到90-100%,甚至更高能做到标准的四室户型。   理想的家,它在哪儿?   如果你要买一套三居室,最看重小区的哪些条件?贝壳调查中,受访者对于小区的地理位置、交通以及周边配套设施较为重视。因此,我们基于社区1公里生活圈可达性指数及楼盘品质指数,进而加权计算出了各城市的宜居社区指数。   在8个城市中,上海、成都及广州位列前三名。上海主要因为楼盘品质指数较高,成都则是1公里生活圈可达性指数占优,而广州胜在综合素质均衡。另外,城市间对比发现,一线城市的社区宜居水平整体高于新一线城市。   各城市的三居室宜居社区分布特点基本是主城区分布集中,边缘城区分布离散;商圈分布特征与城区相似,热门核心商圈凭借便利的商业配套及出行,宜居指数明显更高。   不过,从我们筛选出的最宜居小区发现,虽然交通便利、配套成熟,但楼龄以及小区内部环境往往是短板。以深圳华裕花园为例,其地处罗湖区,紧倚东门商圈,位居三大口岸核心地段,齐聚三大公园,其宜居指数高达92。但楼盘建成于1994年,还是个只有两个单业的独栋小区,不带花园,基本没有绿化。因此,加上对成本等因素的考虑,各城市三居交易热门小区与“理想社区”往往并不一致。   实现理想有多难?   虽然很多人向往有一套三居室的房子,但不得不说理想丰满,现实骨感。从《报告》来看,各城市的二手房交易均以两居室为主。其中,北京两居室交易占比最高,达到49.96%,与三居室交易量差距也是最大的,相差33.19%。而杭州或许是最有可能让理想照进现实的城市,二、三居成交占比相当,分别为37.86%和37.38%。不过,杭州的三居成交量主要集中在60-90㎡,占比超过六成。   那么,想买一套三居的房子大概需要多少钱呢?由于各城市成交三居套均面积在90-120㎡之间,因此我们重点呈现此区间的分析结果。如下图可见,北京以577万高居榜首,深圳紧随其后为575.2万,成都只需要148.8万,购房成本最低,北京一套能在成都换三套!   作为普通人要多少年才能买上一套三居的房子呢?《报告》中以90-120㎡的三居成交套均价格计算房价收入比,深圳达到40.5,远高于其他城市。即使是买一套深圳主流的“小三居”也要31年。一线城市中,广州购房压力最小为15.5年,而新一线城市中,杭州压力最大为17.3年,成都压力最小为8.6年。   不过,以上分析是基于全款的支付形式,现实情况是全款购房的比例较小。以深圳2019年前三季度3居室交易情况来看,全款仅占6.31%。如果按照各城市最低首付比例计算,相应的房价收入比会显著减少。比如深圳减少了28年,北京减少了20年。其他城市则均在10年之内,成都最快2.6年便可凑齐首付。   《报告》显示,8个城市的三居购房者平均年龄,北京最大,将近36岁。一线城市普遍高于新一线城市,而新一线城市的三居购房者平均年龄相仿,不到32岁。看来想要拥有三居室,先等三十而立再说吧。   换房,你想好了吗?   对于有房一族,何时会产生换房的想法?从贝壳调查来看,85、90以及95后暂不考虑换房的人占多数。80后则有49.23%正在考虑换房,逐渐进入换房高峰期。   那么,换房这条路到底会经历什么?我们不妨来看看下面的两个故事。   大刘和小王是大学校友,大刘年长4岁。2010年,大刘25岁,研究生毕业后来到北京打拼。2012年,北京二手房市场进入下行期,他和女朋友用20多万的积蓄贷款买了一套50㎡的一居室作为婚房。两年后,二人世界变成了三口之家,小两口决定换套大一点的房子,“我们资金有限,又不想背上太高的房贷,如果买三居室就只能选老小区,我们还是比较看重小区的环境。”于是,他们卖掉小房子,贷了50万,在一个比较新的小区买了一套价值200多万的两居室。一家人每天晚上在小区花园里散散步,惬意且知足。   这一年,小王25岁,也来到了北京,在海淀区一家500强企业工作,毕业便要领证结婚。女方要求买一套三居的房子,一步到位。小王虽然家境不错,但一套100㎡的房子也要300多万。双方父母为了减轻小两口的贷款压力,一共掏了150万作为首付。小两口由于刚工作不能公积金贷款,180万的尾款只能用商贷,月供1万多,也是压力山大。“前几年真的很少逛街,跟朋友同事的应酬也能免则免,生孩子更是不敢提上日程。”   2019年,两家人搬到了同一小区,大刘终于买了一套110㎡的三居室,价值700万。小王的则是130㎡,价值900万。值得注意的是,北京二手商品房的网签价格是政府规定的区域的过户指导价*建筑面积。五环外实际房价高高于指导价,但网签价格上限只能达到374万元,同时二套最多贷款4成的政策,导致贷款最多149万,首付成为换房一族最大的压力来源。   大刘和小王卖掉的房子虽然面积、居室不同,但大刘的小区较好,因此每平米单价较高;而小王因为房屋朝向不好,价格相对吃亏,两套房子都卖了500万左右。加上税费、中介服务费等费用,大刘的首付为560多万,而小王则要780多万。大刘几乎是零压力换房,小王紧衣缩食的日子则又要开始了。   从《报告》上看,北京换房平均年龄为39岁。大刘和小王都是领先者,但由于在买房这件事上的选择不同,他们经历了不一样的人生。大刘主张买房量力而行,绝不因为房子牺牲生活品质,而小王则为了宁愿承受巨大的经济压力也要住得更好。一个是年纪轻轻便住着高粱大屋,一个是知足常乐享受生活美好,两种理念很难评价孰好孰坏,只是冷暖自知。   不过,《报告》显示,北京的换房一族平均是卖掉510万的房子置换736万的三居室,面积则平均从79.7㎡增加到112.4㎡。大多数人的平均水平似乎暗合了当下的形势。

10月份以来,房地产上市公司陆续公布9月份销售业绩。综合前9个月,在楼市严调控及长效机制逐步建立的背景下,房地产市场更趋理性,规模房企业绩增长平稳。   中国指数研究院近日公布的9月房地产企业销售业绩数据显示,从销售额来看,1至9月份,房企销售额超过千亿的企业达20家,均值为2332.2亿元。其中5家企业超3000亿,碧桂园销售额高达5966亿元。从销售面积来看,1至9月销售面积超千万平方米的企业达12家,碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三,其中碧桂园销售面积最高为6292万平方米。   今年三季度,重点监测房企销售业绩继续提升,不过增速有所回落。中指院数据显示,2019年1至9月,20家重点监测房企合计销售额达4.2万亿元,较去年同期增长13.4%;销售面积为3.0亿平方米,同比增长11.6%。   “今年3月以来,政策预期改善带动重点城市成交回暖,房企积极调整营销节奏,加快项目推盘和周转速度,上半年重点监测企业销售业绩屡有突破。”中国指数研究院相关负责人分析指出,“进入三季度,企业整体推货力度不减,但在政策调控力度不放松和金融监管从严的形势下,市场观望情绪浓厚,项目开盘去化不及以往”。三季度的数据显示,重点监测房企销售金额1.5万亿元,同比增长24.9%,增幅较去年同期收窄4.6个百分点。   中指院方面分析认为,整体来看,三季度重点监测房企销售业绩保持增长,但在房地产调控和信贷监管从严的情形下,需求入市积极性减弱,企业销售业绩增速放缓。预计在冲刺全年销售业绩目标的压力下,四季度企业通过加大推货、适度降价抢收回款或将成为一种趋势。

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