阳光城的高速高质量增长模式,环京房限购

日期:2019-10-31编辑作者:房产资讯

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在地产界,很少有房企能在过去两年间实现连续两年的经营性现金流为正。碧桂园在今年的半年业绩会上,盘点了过往连续两年经营性现金流为正的企业,除了碧桂园自己,就是一直以财务稳健著称的龙湖。但今年,恐怕还要增加一家,这家房企就是销售额已经进入前16名的阳光城。

今年,上半年阳光城获得了32.76亿元的经营性现金流净流入,这是继2017年年中、2017年年末之后,阳光城再度实现经营性现金流流入。

中南建设的董秘梁洁在和讯房产交流时说,其实房地产企业要想实现经营性现金流为正并不难,只要不买地就是了。但如果,大规模买地,又同时实现现金流为正,就非常难得。

而阳光城上半年就是在获得了超过551万平米的情况下,实现了经营性现金流为正。

尤其难得的是因为经营现金流的增长,阳光城减少了筹资性现金流,债务占比大幅下降。

雪球上有投资者在研读了阳光城今年的半年报之后,给以很高的评价,认为只要按照目前的高增长质量模式,未来阳光城不仅盈利能力会增强,规模增长速度会持续,运营风险也将大大降低,会是又一支有潜力的优质地产股。

半年报显示,阳光城今年上半年业绩水平大幅提高,实现营业收入152.08亿元,同比增长102.10%;合并报表归属于上市公司股东净利润10.31亿元,同比增长214.27%。房地产业务毛利率27.18%,同比增加4.81个百分点,较2017年末增加2.61个百分点,盈利能力进一步提升。

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今年前1-6月,阳光城录得合约销售金额达700.11亿元人民币,而去年同期的销售金额是395.8亿,增幅达到76.88%。在销售额前20的房地产企业中,这一销售额增长幅度处于第一军团。

尤为难得的是,取得这一销售增幅,是在阳光城大幅度去债务杠杆的情况下实现的。扣除预收账款的资产负债率同比减少5.91百分点,较2017年底减少5.73个百分点,净负债率同比减少50.86个百分点,较 2017年底减少19.59个百分点。

民生证券、光大证券、中信建投等券商都发表研报,认为阳光城正在积极努力地降低杠杆,优化资本结构,降低财务成本,以更高质量地实现高速增长。

半年报显示,公司的长期借款、短期借款等有息负债,占公司的总资产比重,由34.55%,下降至29.66%。其中,短期借款的下降幅度最大,由原本占公司总资产的8.16%,下降至5.36%。短期借款总金额只有131.08亿元,而阳光城截止6月30日的货币资金就有332.89亿元。

而且在332.89亿的货币现金中,仅有26.4亿属于按揭担保保证金、银行贷款保证金,以及其他保证金等限制性资金。换句话说,阳光城账上的现金已经足够偿还所有到期的短期借款。

调整负债结构,通过价值创造,多元化融资等手段,增权益、降负债,是阳光城上半年实施的主要策略。

半年报披露的筹资性现金流数据,在很大程度上反映,阳光城削减债务融资的力度。上半年,阳光城通过借款取得的现金,比去年下半年减少了16.44%;发行债券获得的现金,比去年下半年减少了71%,偿还债务增加的现金支出,则比去年下半年增加了81.32%。

在债权比重大幅下降的同时,通过吸引股权投资,增加项目开发资金,成为阳光城的主要策略。半年报显示,公司直接吸收投资获得的资金,由去年下半年的37.64亿,增长至上半年的49.02亿元。

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有人说,阳光城在积极去杠杆的背景下,实现销售规模增长其实并不难。因为,房地产行业流行合作开发。那些只占项目股权比例往往只有百分之四五十的房企,往往合同销售规模是权益销售规模的一倍甚至更多。

然而,阳光城的情况是,不仅仅合同销售额大幅增长,权益销售额也大幅增长了。

上半年,阳光城的权益销售规模达到566.38亿元,而根据克而瑞2017年的统计,阳光城在2017年前6月的权益销售额只有364.1亿元。以权益销售额计算,增幅也达到56.71%。

在净负债率下降超过50%的情况下,如此高的销售规模扩增,显示出阳光城极高的发展质量。

高效运营,是阳光城一直倡导的策略。阳光城一直坚持“五圆”快速发展模型,以三升一降(提升规模、速度、品质,降低成本)为核心。

在项目开发运营中,公司强化过程管控,严控项目运营节点,在保证质量的前提下,提高项目周转速度。

在今年的博鳌房地产论坛上,吴建斌向媒体透露了阳光城所以能在降杠杆的同时,实现了销售规模的快速增长的奥秘。这个奥秘就是“高周转”。

他认为,高周转的实质是买完地之后快开发快销售快回笼,阳光城对不同城市的周转速度要求。一类城市以一线城市和部分强二线城市为主,现金流回正周期约为16个月,以武汉为代表的二类城市现金流回正约需为12个月,三类城市要求7到8个月。

和之前相比,阳光城的周转速度变得更快,运营效率也大幅提升。为了实现高周转,阳光城在充分保障人才培养及引进、充足土地储备和稳健财务政策的同时,加强前期策划,强化运营体系,保障 人、财、地三要素的有机结合和高效发挥,促使企业快车道上良性循环发展。

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确保阳光城加快周转速度的,还是先进的机制。

阳光城奉行“精英治理、三权分立”的现代企业管理机制,招揽行业顶尖职业经理人并充分授权,简单透明、结果导向、 合作共赢,以高效发挥优秀人才梯队的治理职能,为公司持续发展提供强有力保障。

公司建立全方位多层次的激励体系,通过“双赢”机制、股权激励等手段,充分激励,有效增强员工个人绩效与公司 业绩的相关度,全面激发全体员工的主人翁意识、工作活力和积极性,为公司高效运营、持续发展提供充足动力。

中高层和关键岗位强制跟投,且设置了一定的投资门槛,基层员工自愿跟投,集团配资最高达1:7。

上半年,阳光城持续对“双赢”机制进行优化完善,保持其先进性和适用性。截至报告期末,公司“双赢”机制覆盖项目数量达到110个,极大地激发了员工积极性,进而提升了公司运营效率。

除此外,阳光城还在今年7月推出2018年股权激励计划,本次激励计划的股票期权数量为34,500万份,占公司股本总额的8.52%,激励对象共计442名,除公司董事和高级管理人员以外,覆盖了大量核心业务骨干。

先进而有效的激励机制,让阳光城的运营效率达到了比过往更高的水平。最终在大幅度去杠杆的背景下,实现了持续性的高质量增长。

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碍于环京房大部分都有限购政策,开发商为了多卖房子,也是使尽解数。

1、做防水之前,要用水泥砂浆将地面找平之后再进行防水处理,这样可以有效避免因防水涂料薄厚不均导致的渗漏。

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对于买房人来说,看破这些招数,则是保全财产、不被套路的关键。

2、地面和墙壁之间以及下水管道与地面之间的接缝一定要涂刷到位,不要忽略这些边角地方。

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3、卫生间的非淋浴墙面要记得做防水,大概做30公分,如果用的是两扇式淋浴房,那么相连的两面墙要整墙做防水,如果用的浴缸,相邻的墙面做防水高度要高于浴缸。

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有一次去天津看房,开发商A的一位销售人员告诉我,我们这里有天津唯一一套不限购的楼盘,而且现在就几十套房子,再不买就来不及了。

4、防水施工完毕之后要做防水试验,如果发现墙面或者地面有渗透情况,一定要重新做一遍防水。

为什么别家都在限购,唯独你们这么特殊呢?

5、任何细节都不要放过,如果阳台摆放洗衣机的话,那么这些地方也是需要做防水的,避免后面使用洗衣机时,漏水到下楼,会造成一定的损失并且带来很多麻烦。

面对我的疑惑,开发商回答说:

本期装修知识真心很重要,请各位看客小伙伴一定要注意哟!

因为当时建这个项目的时候,周围涉及了一些国家保密机构,所以这个项目有些特殊,国家想补偿一下开发商。

纳尼?还有这种操作?

再次查阅天津有关限购政策的规定:

拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士,暂停在本市再次购买新建商品住房和二手住房。

外地人要买房需要缴纳连续两年社保和纳税,补缴的一律不认。

我不符合这些条件真的可以?

因为有些疑虑,我没敢直接按开发商的要求付定金,而是发动亲友,多方打听。后来通过其他人了解到,这个项目其实五证不全!

我又就此向开发商A求证,当初接待我的那位销售倒是很坦白的承认了,确定五证不全,但表示过不了多久就可以把证件补齐。

很快?很快是多久?

作为和开发商打过不只一次交道的我,听到“很快”这个词基本上就已经放弃了。

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