以房养老遭遇三重阻碍,渠道争霸五侯争雄版图

日期:2019-10-26编辑作者:www.9778.com

摘要:渠道为王,谁是真正的王者?凭借集团背景、坐拥庞大网点和客户资源、占据市场绝对主导地位的,无疑是银行。其身后环伺着虎视眈眈的券商、保险、信托等金融机构。随着第三方专业理财机构的崛起,财富版图里的竞争格局更趋复杂,但确凿无疑的是,作为重中之重...

摘要:这个周末,银保监会办公厅发布的《关于进一步做好信贷工作提升服务实体经济质效的通知》,引重点关注。 从通知主要内容来看,敦促银行加大对实体经济的信贷投放,重新成为监管部门工作的重中之重。 在短短一个月的时间内,银保监会三次通过召开银行座谈会、...

摘要:年轻时贷款买房,到60岁临近退休时把房贷还清,然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构,这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用,使其晚年衣食无忧,直至终老。这就是以房养老所描绘的生活。 养老靠儿子还是靠房子?随着我国逐步进入老龄化社会,养儿...

    渠道为王,谁是真正的王者?凭借集团背景、坐拥庞大网点和客户资源、占据市场绝对主导地位的,无疑是银行。其身后环伺着虎视眈眈的券商、保险、信托等金融机构。随着第三方专业理财机构的崛起,财富版图里的竞争格局更趋复杂,但确凿无疑的是,作为重中之重的渠道,五方诸侯争雄的态势已经初步显现。

  这个周末,银保监会办公厅发布的《关于进一步做好信贷工作提升服务实体经济质效的通知》,引重点关注。

  “年轻时贷款买房,到60岁临近退休时把房贷还清,然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构,这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用,使其晚年衣食无忧,直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的生活。

  银行霸主地位难撼
  在金融产品的销售中,商业银行是这一领域当之无愧的“渠道霸主”。

  从通知主要内容来看,敦促银行加大对实体经济的信贷投放,重新成为监管部门工作的重中之重。

  养老靠儿子还是靠房子?随着我国逐步进入老龄化社会,“养儿防老”的做法渐受掣肘,而“以房养老”的观念正风生水起。“以房养老”将使房屋在承担居住功能的同时肩负起养老的功能,人们投资房产相当于是在为未来的养老做储备。但随之而来的问题是,拥有了房产,又能否保证老有所养?

  据证券时报记者调查,仅基金销售这一块,其渠道中的银行占比在2004年为42%,2005年为24%,2006年为45%,2007年达到最高为77%。此后有所下降,但保持在60%左右。在过去2010年的第一、二、三季度,基金销售渠道中的银行占比分别为65%、58%、57%。

  在短短一个月的时间内,银保监会三次通过召开银行座谈会、发布政策文件等方式要求银行疏通货币政策传导机制,加大对实体经济的信贷投放。

  新型养老方式风生水起

  工商银行是基金销售渠道中销售额和收入都最高的银行,该行已占据基金理财产品销售份额的30%以上。根据该行2010年年报数据,其基金销售额为3561亿元,收入为30亿元。

  1、8月18日,银保监会办公厅发布《关于进一步做好信贷工作提升服务实体经济质效的通知》(银保监办发201876号),对必须着力疏通货币信贷传导机制,提升金融服务实体经济质效作出进一步明确部署。

  訾老先生今年83岁,居住在上海市田林新村。3年前,老人决定将自己居住的房子出售再租赁,用所得的房款支付房租,以此改善生活,颐养天年。经过协商,老人将房子卖给杭先生。双方在签订房屋买卖合同前,曾达成口头协议,即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里,只不过每月支付租金给杭先生,允许 “出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住”。在合同签订的当天,双方办理了产权转移登记手续,权利人变更为杭先生。可是不久后,杭先生将訾老先生告至法院,要求其交付房屋。

  据记者了解,在保险产品方面,其中50%的寿险产品也是通过银行来完成销售,并逼近保费总收入50%。数据显示,截至2010年底,全国共有保险兼业代理机构18.99万家,其中银行网点为11.36万个,占比59.85%。从业务情况看,2010年,银行代销保险的收入为3503.79亿元,在所有兼业代理机构中占比达64.12%。

  会议强调,畅通国民经济循环和货币政策传导,优化资源配置结构,必须加快提升民营企业和小微企业融资服务能力,坚定不移地做好包括个体工商户和农户在内的普惠金融工作。大中型银行要充分发挥“头雁”效应,加大信贷投放力度,合理确定普惠型小微贷款价格,带动银行业金融机构小微企业实际贷款利率明显下降。

  法院认为,该买卖合同既针对常规的买卖事项作出约定,又通过买卖中违约条款的约定解决了被告的居住问题,其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的訾老先生业已老迈又急需在有生之年改善自己的生活的现实状况。据此,法院判决,杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交纳违约金的诉讼请求不予支持。

  农行的保险销售额在同业中最高,达1024亿元,其收入高达43.2亿元;工行2010年的年报没有公布其保险代销收入,仅公布了保险销售额,为885亿元,同比增长22.2%;建行2010年代销保险收入为36.64亿元。

  2、8月11日,银保监会发文介绍近期银保监会在打通货币政策传导机制、提高金融服务实体经济水平的主要做法,包括一是指导银行充分利用当前流动性充裕、融资成本稳中有降的有利条件,加大信贷投放力度;二是调整贷款损失准备监管要求,鼓励银行加大不良贷款处置核销力度,腾出更多信贷投放空间;三是健全激励机制,增强服务实体经济的意愿,优化小微金融服务监管考核办法,加强贷款成本和贷款投放监测考核,落实无还本续贷、尽职免责等监管政策,提高小微企业贷款不良容忍度。

  随着老龄化社会的来临,养老问题日渐严峻。老年人出于提高自己晚年生活质量的需要,通过盘活房屋价值,为自己提供一笔丰厚的养老金,不失为养老保障的一种有益补充。上海一项“以房养老”潜在需求调查显示,20.45%的受访者表示愿意参加,27.79%的受访者表示可能会参加。

  此外,券商集合理财有近50%左右的产品也是通过银行来完成销售。信托方面,10亿元规模以上的产品则基本与银行合作发售。

  3、7月17日,银保监会主席郭树清带队赴中国银行总行,就加大民营企业和小微企业融资服务力度情况进行调研督导,并主持召开座谈会。

  然而,“以房养老”模式在实际运作中有点“雷声大、雨点小”。《法制日报》记者了解到,2007年,上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老” 模式:一种是“以房自助养老”,即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心,并选择在有生之年仍居住在原房屋内,出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。另一种是“倒按揭”,即指投保人将房屋产权作抵押,按月从金融机构领取现金直到亡故,相当于金融机构通过按月付款的方式,购买投保人的房屋产权。

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  从过去一年多时间中常提的去杠杆、治理市场乱象等,到当下不断强调的加大信贷投放,可以说,当前的宏观政策目标已经发生重大转变,政策基调由紧转松,从过去的“稳货币+紧信用”向“宽货币+宽信用”转变。

  但在试点中,职能部门发现真正符合条件的申请者很少,真正成功者更是寥寥无几,试点无奈停止。而一些商业机构也曾陆续向老人抛出“倒按揭”式以房养老绣球,不过,接球的老人很少,相关业务也相继不了了之。

  市场普遍预计,下半年银行信贷投放仍会保持高速增长,但所担忧的是,大规模的信贷投放重启后,究竟能有多少信贷资源流到实体经济真正需要的的地方?小微企业能分到多少信贷规模?如何阻止不必要的信贷资金再次流向僵尸企业、房地产等领域?监管部门在敦促银行加大信贷投放的同时,也应加强信贷投放监测和监管,避免信贷资源的无效投放。

  “以房养老”仅是锦上添花

  76号文对银行加大信贷投放作出总体要求

  《法制日报》记者对上海部分老人随机调查发现,他们普遍坦言自己在感情上难以接受“以房养老”模式,在他们看来,房子是要留给子女的。虽然目前退休金不多,但紧一紧还够用,维持日常生活还行,而房子是一笔不小的财产,对儿女以后生活有帮助。

  76号文对银行加大信贷投放作出的总体要求是,一方面,银行应根据企业生产、建设、销售的周期和行业特征,合理确定贷款期限、还款方式,适当提高中长期贷款比例,合理确定考核指标,避免贷款在同一时间特别是月末、季末集中到期而引发企业资金紧张。

  上海老年学学会秘书长孙鹏镖也认为,老人对“倒按揭”的养老模式很难接受。很多老人不愿老来卖房,双手空空而去,而且害怕造成家庭纠纷。另外,该政策需要对房产进行合理评估,如果操作不当,可能存在的财产损失问题让多数老人担心。

  另一方面,对符合授信条件但遇到暂时经营困难的企业,要继续予以资金支持,不应盲目抽贷、断贷。对成长型先进制造业企业,要丰富合格押品种类,创新担保和融资方式,合理确定抵质押率,在资金供给、贷款利率方面给予适当倾斜。

  在经济学博士马红漫看来,在数千年“养儿防老”的传统观念下,“遗产”与“养老”问题让中国两代人之间存在着彼此心照不宣的特殊权利义务关系。老人将房屋抵押给金融机构意味着将彻底破坏与子女之间的隐性契约,这或将导致老人晚年难以获得子女们的情感关怀。许多老人认为这样做是得不偿失的。

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