保险资金抄底地产利多,美国多家保险公司利用

日期:2020-05-01编辑作者:www.9778.com

业内人士表示,由于商业地产2009年前景不明,并且已有大量保险资金“曲线”投资先例,未来政策开闸后仍有比例限制,因此实质利好有待观察。  提高资金运用效率  国外统计资料显示,只有当保险公司的资金年收益率在7%以上时,其经营才能进入良性发展轨道。而我国除了2007年因资本市场大牛市创造出12%的历史新高外,平均投资收益只有4%左右,投资渠道的限制无疑是原因之一。  据查,国外保险公司的房地产投资主要有两类,一类是保险公司因自身经营所用的房地产投资;另一类是为了取得收益而专门投资于房地产领域。具体的投资方式包括:投资于REITs,购买抵押贷款证券化类产品(如MBS、CMBS等),以及直接或间接通过专业房地产公司持有经营性物业。  业内人士指出,以委托方式投资经营性物业不仅符合保险公司自身的业务经营特点,在安全性和收益性上也充分体现了保险资金的投资特性。“由于租金走势向好,经营性物业就像‘蓄水池’,可以带来比较长期和稳定的收益。”仲量联行亚太区董事陈立民表示。  “曲线”投资阳光化  事实上,我国保险资金“曲线”涉足物业性地产已是公开的秘密,通过特批形式,中国人寿、平安保险、泰康人寿、新华人寿、太平人寿等都有过这方面经验,仅金融街上就有中国人寿中心、平安大厦、泰康人寿大厦等。  受限于之前的政策,保险资金通常采用两种“曲线”进入方式,一种是以自用名义购买写字楼变相投资,一种是通过集团旗下信托、资产管理公司变相投资房地产。  据统计,包括中国人寿、太平洋保险、中国平安等在内的保险机构从2006年起就陆续以直接或间接方式购入土地或写字楼。以2008年的交易为例,4月中国太保以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦,8月中国平安以约24亿元的代价接手了北京原“美邦国际中心”的商业和写字楼部分。中国平安2007年年报显示,2007年其通过平安信托转投的投资性房地产达到40.51亿元。  因此,多位业内专家表示,监管部门对险资投资不动产“放行”的最大意义在于政策突破,让其阳光化。  抄底商业地产利弊  很多国家保险资金投资不动产的比例大概在5%至10%之间。而保监会有统计显示,截至去年年末,全国保险资金运用余额为3.2万亿元。如果以这个比例计算,就意味着可投入不动产的险资至少超1000亿元,甚至达到2000亿元。  “不过,不要对保险资金开闸房地产投资感到特别乐观。”中央财经大学保险系教授郝演苏说,“保险资产可动用的估计有2.5万亿元,而保监会允许投资不动产的最大上限是10%,分给全国120家保险公司,小公司分得额度更少,对其而言没有什么意义。”  但是,开展这方面的投资风险仍需谨慎防范。在经营方面,保险公司承担了物业的经营、管理权,而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动,由此加大了保险公司经营物业的压力;在市场风险方面,物业经营从项目选择、价格控制到客户确定,每个环节都有风险,保险公司在这方面的经验欠缺很大;在专业队伍方面,保险公司面临的就是人才困境,如果不能组建一支成熟的有实操经验的管理团队,一旦经营出现严重偏差和失误,保险公司将难以承受。  世邦魏理仕也指出,由于供应量急增,2009年市场平均租金将下降,市场空置率将有所上升。高力国际最新报告显示,考虑到2009年新增供应量的逐渐增加,空置率甚至有可能会超越2007年年末16.71%的水平,创五年内历史新高。  有业内人士指出,2009年,商业地产的租金将进入一个阶段性低谷。不过不排除商业地产的低谷正是保险资金抄底良机的可能性。但业内人士判断,投资房地产应该不会在短时间“开闸”。一方面,虽然保险法修订草案的通过已无悬念,但草案中仅有原则性规定,还没有具体的配套规定,后续还要保监会出台相应的细则;另一方面,房地产市场目前处于敏感时期,保监会将从控制风险的角度适度放缓保险资金投资房地产的节奏,同时保险公司不熟悉房地产市场,涉足房地产市场也将慎之又慎。(朱佳丽)

本报讯【记者 杨林】美国审计总署1月16日发布报告显示,在美国100强金融企业中,包括美国国际集团、哈特福德金融服务集团和旅行者保险公司、全州人寿和伯克希尔哈撒韦公司在内的83家美国企业的分支机构坐享“避税天堂”。   所谓“避税天堂”,也称避税港,是指那些不征直接税、实行低直接税税率、或者实行特别税收优惠的国家和地区,在那里可以拥有财产而无需纳税或仅需纳很少的税,而前来开设的公司主要从事控股、信托、金融、保险等方面业务。   报告显示,美国国际集团有18家分支机构、哈特福德金融有10家分支机构、旅行者有6家分支机构、全州人寿和伯克希尔哈撒韦公司各有一家分支机构在“避税天堂”经营业务。   报告指出,上述这些分支机构在“避税天堂”经营业务并不意味着一家公司可以以减少税收为目的设立机构。为此,相关部门将引入立法进行规范。   有法律界人士表示,借助离岸避税使美国税收每年约损失1000亿美元。此外,许多大公司本身就是纳税人支付税金的受益者,甚至一些还得到纳税人的援助资金。美国国际集团已得到联邦政府超过1500亿美元的担保,哈特福德金融也得到许可“品尝”政府资金的味道。

本报综合消息 日前被摩根士丹利看淡的汇丰控股(00005.HK)16日又遭高盛“践踏”,其目标价被进一步削低到49港元,评级由“中性”被下调至“沽售”,还被列入“确信抛售”名单。   不过高盛认为,尽管身负重压,汇丰控股不会出售Household International、交通银行(601328,股吧)(03328.HK)和平安保险(02318.HK)的股权。   2003年,汇丰控股斥资147亿美元收购了美国最大的消费信贷公司Household International,后来还为此再融资了44亿美元。据高盛预测,到2010年为止,这个部门产生的亏损和再融资需要将高达198亿美元。高盛分析师认为这“越来越像是一个昂贵的失误”。   汇丰控股当时收购Household International是为了保持在世界范围内的战略性平衡。公司高级管理层当时曾迫切地希望将并购带来的机会转换为价值,并使两家共同开发的联合信用卡业务跻身世界十强。   但是,随着美国房地产市场持续低迷和失业率不断上升,Household International正日益成为汇丰的负累,汇丰在该项收购上的投资回报率从2007年开始变成了负值,高盛预计,这项数据在今明两年将分别是-49.1%和-48.3%。不仅如此,汇丰还需要为Household International 在今年作出63亿美元的商誉撇账。   另外,尽管减持交通银行和平安保险将给汇丰带来约96亿美元的潜在收益,但高盛认为汇丰不会这样做,因为持有这两家机构,尤其是交通银行的股权对于汇丰在大中华地区建立分支机构、增强竞争力和吸引投资都非常重要。在这一点上,汇丰的策略和苏格兰皇家银行及美国银行把业务集中在本土的做法还是有所不同。

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